Elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste to rejestr publiczny prowadzony w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (gruntów, budynków, lokali, a także ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
W Polsce dostęp do ksiąg jest powszechny, a ich baza znajduje się na stronie internetowej Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do, gdzie po kliknięciu zakładki: „Przeglądanie księgi wieczystej” istnieje możliwość sprawdzenia zarówno jej aktualnej, jak i zupełnej treści. W praktyce obrotu nieruchomościami dominujące znaczenie ma wersja aktualna, zupełna służy zaś do podglądu archiwalnych wpisów i badania historii prawnej danej nieruchomości.
Wpisy zawarte w księgach wieczystych skatalogowane są w czterech działach, zawierających odrębne kategorie informacji:
Dział I-O Oznaczenie nieruchomości
Dział I-O zawiera oznaczenie będącej przedmiotem danej księgi nieruchomości. Umieszcza się w nim wiadomości odnośnie położenia, powierzchni, sposobu użytkowania czy zabudowy nieruchomości. W przypadku ksiąg prowadzonych dla lokali stanowiących odrębną nieruchomość oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali, w dziale tym umieszcza się informacje o ich położeniu, powierzchni użytkowej, liczbie oraz rodzaju pomieszczeń z jakich się składają oraz pomieszczeniach do nich przynależnych. Na końcu każdego z działów zamieszcza się także dokumenty, na podstawie których dokonano znajdujących się w nim wpisów.
Dział I-SP Spis praw
Dział I-Sp zawiera spis praw dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Znaleźć można w nim informacje związane z prawami przysługującymi właścicielom oraz użytkownikom wieczystym, między innymi służebności, wielkość udziału właściciela lub użytkownika wieczystego w prawie do nieruchomości wspólnej, czy termin, do którego użytkowanie wieczyste zostało ustanowione. W księgach prowadzonych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu w dziale I-Sp ujawnia się te prawa oraz wskazuje właściwą spółdzielnię mieszkaniową.
Dział II Własność
W dziale II zamieszcza się wpisy wskazujące właścicieli lub użytkowników wieczystych, do których należy dana nieruchomość lub prawo, a także wskazuje się podstawę ich nabycia. Dział II warto przeglądnąć szczególnie przed zdecydowaniem się na zakup nieruchomości, ponieważ wynika z niego informacja czy określona osoba posiada prawo niezbędne do jej zbycia.
Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia
Niezwykle istotna w materii obrotu nieruchomościami jest także treść działu III. Umieszcza się w nim wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, a także inne roszczenia i prawa dotyczące przedmiotowej nieruchomości (z wyjątkiem tych dotyczących hipotek). W dziale III wpisuje się między innymi służebności obciążające nieruchomość (np. gruntowe – wśród nich służebności drogi koniecznej, czy osobiste – np. polegające na dożywotnim prawie do korzystania z nieruchomości), informacje o ograniczeniach w użytkowaniu wynikających z wszczęcia egzekucji z nieruchomości, prawo pierwokupu, dzierżawy lub informacji o zawarciu względem przedmiotowej nieruchomości umowy przedwstępnej. Dział III zawiera także wpisy dotyczące ciążących na użytkowaniu wieczystym uprawnień oraz ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości.
Dział IV Hipoteka
Ostatni z działów księgi wieczystej, czwarty, zawiera wyłącznie wpisy dotyczące hipotek (zarówno umownych, jak i przymusowych). W praktyce najczęściej są to hipoteki ustanowione na zabezpieczenie wierzytelności z kredytów bankowych. W dziale tym można znaleźć informacje dotyczące: dokładnego określenia hipoteki obciążającej nieruchomość, waluty oraz wysokości do której została ona ustanowiona, wierzyciela hipotecznego w przypadku hipoteki zabezpieczającej wierzytelności przysługujące kilku podmiotom także administratora hipoteki.
Przeglądając dział IV księgi wieczystej należy pamiętać, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje uprawnionemu z jej tytułu prawo do zaspokojenia bez względu na to, czyją własnością stała się nieruchomość. Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, iż nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką, w rzeczywistości przejmujemy wynikające z niej zobowiązanie poprzedniego właściciela w zakresie, w jakim wierzyciel ten będzie mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.
Co oznacza wzmianka o wniosku?
Niekiedy w księgach wieczystych natknąć można się także na oznaczane specjalnymi numerami wzmianki. Ich obecność oznacza, iż do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o dokonanie wpisu, który nie został jeszcze rozpatrzony. Jest to sygnał, iż przeglądana księga może zawierać nieaktualne informacje lub też jej treść wkrótce może ulec zmianie.
Warto pamiętać, iż wniosek taki wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi nie będzie rozstrzygać na korzyść tego, kto nabył nieruchomość lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według tej treści.
Nabywca danej nieruchomości nie będzie chroniony, albowiem zadaniem rękojmi jest ochrona tych nabywców, którzy działają w zaufaniu do księgi wieczystej.
Dlatego każdorazowo należy badać od kogo wniosek o wpis w księdze pochodzi oraz czego dotyczy. Czynności tych dokonać można jedynie w sądzie wieczystoksięgowym, zaś uprawnieni do tego są notariusze oraz aktualny właściciel nieruchomości.
Dlaczego wpisy w księgach są takie ważne ?
Instytucja ksiąg wieczystych jest gwarantem bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, a niezwykle istotny w aspekcie realizowania tego celu jest powszechny dostęp do internetowej strony EKW, dzięki któremu każdy posiada możliwość zweryfikowania statusu określonych nieruchomości.
Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Właśnie dlatego warto poznać strukturę ksiąg wieczystych i zawartość poszczególnych jej działów. Należy jednak pamiętać, iż dla własnego bezpieczeństwa przy dokonywaniu czynności prawnych związanych z nieruchomościami warto zwrócić się o pomoc do profesjonalistów.
