Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych
Czy każdy może nabyć nieruchomość rolną?
Na tak postawione pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Zasadniczą kwestią przy zakupie nieruchomości rolnej, z punktu widzenia możliwości jej nabycia, jest jej powierzchnia. Dlaczego? Od tego bowiem jaką nieruchomość rolna posiada powierzchnię, zależy możliwość jej nabycia przez potencjonalnego kupującego, przy spełnieniu określonych przesłanek.
Im większa powierzchnia nieruchomości rolnej, tym ograniczenia w jej nabywaniu również będą większe.
Przejdźmy do meritum
Nieruchomość rolną o powierzchni do 0,2999 ha (czyli mniejszą niż 0,30 ha) może nabyć każdy bez żadnych ograniczeń. To nie wymaga wyjaśnienia.
Utrudnienia pojawiają się natomiast przy zakupie nieruchomości rolnych o powierzchni od 30 arów do 1 hektara oraz powyżej 1 hektara.
Kto może być zatem nabywca nieruchomości rolnej?
Zacznijmy od nieruchomości rolnej o powierzchni od 30 arów do 1 hektara.
Nieruchomość rolną o powierzchni od 0,30 ha do 0,9999 ha (czyli mniejszą niż 1 ha) może nabyć:
- rolnik indywidualny lub,
- każdy, ale pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa (KOWR) nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu.
Tylko jeżeli nabywca posiada status rolnika indywidualnego, to nabycie następuje w drodze „zwykłej” umowy sprzedaży.
Natomiast jeżeli nabywca nie spełnia przesłanek charakteryzujących rolnika indywidualnego, to nabycie obejmuje sporządzenie dwóch umów: umowy warunkowej oraz – jeżeli pierwokup nie zostanie wykonany – umowy przenoszącej własność.
Umową warunkową zbywca sprzedaje nieruchomość rolną nabywcy pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR) nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu. Następnie wypis tej umowy zostaje przekazany niezwłocznie do KOWRu, który od dnia jego otrzymania ma 30 dni na podjęcie decyzji, czy z przysługującego mu prawa skorzysta. Zasadniczo dopiero po upływie wskazanego wyżej terminu następuje zawarcie drugiej umowy – umowy przenoszącej własność. Po jej zawarciu własność nieruchomości rolnej będącej przedmiotem umowy przechodzi na nowego nabywcę.
A co z nieruchomością rolną o powierzchni 1 hektara i więcej ?
Nieruchomość rolną o powierzchni od 1 ha i więcej może nabyć:
- rolnik indywidualny lub,
- każdy, ale musi uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa działającego na rzecz Skarbu Państwa (KOWR) na jej zakup.
Co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha i więcej może zostać wyłącznie rolnik indywidualny. Jeżeli nabywana nieruchomość ma stanowić majątek objęty wspólnością majątkową małżeńską małżonków wystarczające jest, by tylko jeden z nich spełniał przesłanki rolnika indywidualnego.
Ustawodawca przewidział jednak możliwość nabycia takiej nieruchomości również przez osoby nie będące rolnikami indywidualnymi. Możliwość tą uzależnił od uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na jej nabycie. Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej może zostać udzielona m.in. na wniosek: zbywcy, osoby zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne lub osoby zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne.
Na co zatem zwrócić uwagę przy zamiarze nabycia nieruchomości rolnej ?
Przy zamiarze nabycia nieruchomości rolnej jednym z pierwszych czynników, na które należy zwrócić uwagę – jak zostało wyżej wskazane – jest jej powierzchnia. To od niej zależy po pierwsze: możliwość oraz po drugie: sposób nabycia. Nabycie nieruchomości rolnej nie jest niemożliwe, ale w niektórych przypadkach znacznie utrudnione i uzależnione od spełnienia wielu przesłanek.
