Co to jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera?
Bez względu na to, jaki rodzaj nieruchomości nabywamy do skutecznego przeniesienia jej własności niezbędne będzie sporządzenie odpowiedniej umowy u notariusza.
Często przed podpisaniem właściwej umowy, strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Jej celem jest zagwarantowanie, że jedna ze stron bez powodu nie wycofa się z ustalonej umowy (albo nie zmieni jej warunków) i nie narazi tym samym drugiej na ewentualne straty. Pozwala ona bowiem odłożyć podpisanie ostatecznej umowy w czasie, np. gdy zachodzi konieczność uzyskania kredytu bankowego czy uzyskania wymaganych dokumentów.
Najczęściej umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy sprzedaży. Nic nie stoi jednakże na przeszkodzie, aby była to umowa darowizny czy podziału majątku wspólnego.
To właśnie przedwstępnej umowie sprzedaży głównie poświęcony jest poniższy wpis.
Co musi obejmować umowa przedwstępna?
Jako że umowa przedwstępna stanowi pewien etap na drodze do zawarcia właściwej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (tzw. essentiallia negotii). W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży (oprócz precyzyjnego oznaczenia stron) będzie to przede wszystkim – wskazanie przedmiotu umowy i jego ceny. Brak oznaczenia któregokolwiek z tych postanowień powoduje bowiem jej nieważność.
Na co jeszcze zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną ?
Ważne jest aby w celu prawidłowego zabezpieczenia interesów stron, nie ograniczać się tylko do tej minimalnej treści i wzbogacić umowę przedwstępną także o dodatkowe zastrzeżenia (tzw. accidentalia negotii) tak by odpowiadało to charakterowi stosunku prawnego, jaki strony chcą stworzyć.
Zauważyć należy, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wcale koniecznym elementem umowy przedwstępnej. Będzie ona ważna bez jego określenia. Wyznaczenie terminu nastąpi bowiem według art. 389 § 2 Kodeksu Cywilnego. Mimo to jego wyznaczenie ułatwia stronie dochodzenie jej praw.
I tak wobec braku jego oznaczenia umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. W przypadku gdy dwie strony będą uprawnione i obie złożą stosowne oświadczenie woli, wówczas wiąże termin wyznaczony przez tą stronę, która pierwsza zgłosiła swoje żądanie.
Zadatek czy zaliczka
Do dodatkowych zastrzeżeń umownych zaliczyć należy również zadatek. Jego funkcją bez wątpienia jest zabezpieczenie realizacji umowy. Dyscyplinuje ona bowiem obie strony w dotrzymaniu jej warunków. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, to ta druga może od niej odstąpić. W konsekwencji zachowuje otrzymany zadatek. Jeśli sama go dała to może zażądać kwoty dwukrotnie wyższej.
Nie należy jednak mylić zadatku z zaliczką i zwracać szczególną uwagę na to, aby przy zawieraniu umowy zostało jednoznacznie określone czy wpłacana kwota będzie zadatkiem czy też zaliczką. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji. Podlega ona bowiem zwrotowi w każdym wypadku gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku. Bez względu na to, która strona była temu winna.
Prawo umownego odstąpienia czy odstępne
Innym rodzajem zabezpieczenia jest klauzula umownego prawa do odstąpienia od umowy. Dzięki niej można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Co do zasady strona, która skorzysta z tego prawa, nie musi podawać przyczyny odstąpienia od umowy. Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą jednak uregulować tę kwestię inaczej.
Stanowi ono wprawdzie złagodzenie rzymskiej zasady pacta sunt servanda, czyli że umów należy dotrzymywać, lecz jego głównym celem jest zabezpieczenie interesów stron właśnie na wypadek, gdyby okoliczności zawarcia umowy diametralnie się zmieniły. W przypadku wykonania tego prawa, umowa uważana jest za niezawartą, a strony zobowiązane są do zwrotu tego co już świadczyły w stanie niezmienionym. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu.
Odstępne z kolei również daje możliwość zwolnienia się strony z obowiązku wykonania umowy poprzez odstąpienie od niej w wyznaczonym terminie. Połączone jest już ono jednak z zapłatą określonej sumy pieniężnej i stanowi ono wówczas odszkodowanie dla strony, która liczyła na jej zawarcie.
Kara umowna – a co to takiego?
Umowa przedwstępna może zawierać także karę umowną. Stanowi ona zabezpieczanie na wypadek gdy któraś ze stron umowy jej nie wykona lub wykona w sposób niewłaściwy. Jest zobowiązana wówczas do zapłacenia kwoty, która została w umowie ustalona.
Warto korzystać z pomocy notariusza przy podpisywaniu umowy przedwstępnej
Polskie prawo nie przewiduje żadnych wymagań w kwestii formy umowy przedwstępnej. Strony same decydują, jaką formę pragną jej nadać, a mogą to zrobić w dwojaki sposób: poprzez umowę cywilnoprawną sporządzoną w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza.
Wybrany sposób sporządzenia umowy będzie miał jednak ogromne znaczenie w ewentualnej sytuacji spornej. Forma umowy pisemnej w przypadku umowy przedwstępnej osłabia pozycję strony w przypadku powstania ewentualnego sporu dotyczącego niewywiązania się z tejże umowy przez partnera. W takim przypadku strona nie będzie mogła bowiem skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przysługiwać jej będzie jedynie roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniosła licząc na zawarcie umowy.
Zalety zachowania formy aktu notarialnego
W przypadku, gdy umowa przedwstępna sporządzona zostaje w formie aktu notarialnego, pozycja strony w ewentualnym sporze jest silniejsza. Co więcej sporządzenie umowy przedwstępnej przez notariusza wiąże się z wieloma jej zaletami. Można zaliczyć do nich w szczególności:
- zgodność z obowiązującymi przepisami prawa,
„Notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.” – art. 81 ustawy Prawo o notariacie
- użycie precyzyjnych sformułowań, które nie będą powodować wątpliwości interpretacyjnych, jasność i przejrzystość umowy,
„Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty” – art. 80 § 1 ustawy
Prawo o notariacie
- zabezpieczenie praw i słusznych interesów stron,
„Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i
słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne” – art. 80 § 2
ustawy Prawo o notariacie
- udzielenie stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej,
„Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej”
– art. 80 § 3 ustawy Prawo o notariacie
- możliwość dochodzenia przez stronę uprawnioną zawarcia umowy ostatecznej,
„Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w
szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej” – art.
390 § 2 ustawy Kodeks cywilny
Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej
Warto mieć na uwadze, iż samo zachowanie formy aktu notarialnego nie jest wystarczającą ochroną przed nieuczciwym sprzedającym, który pomimo zawarcia umowy przedwstępnej nadal będzie mógł sprzedać przedmiot umowy innej osobie. Przed taką sytuacją warto zabezpieczyć się poprzez dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Dzięki niemu potencjalny kupiec nieruchomości będzie w stanie dowiedzieć się o ciążącej na niej umowie przedwstępnej.
Co więcej, wpisanie prawa wynikającego z umowy do księgi wieczystej umożliwia stronie dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej od każdoczesnego właściciela tejże nieruchomości (a więc nawet wtedy, gdy druga strona nieruchomość tę sprzeda osobie trzeciej).
