Co do zasady nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie to wydawane jest na zasadach przewidzianych w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Kim jest zatem cudzoziemiec?
Cudzoziemcem w rozumieniu ww. ustawy jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
- nieposiadająca osobowości prawnej spółka ww. osób, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę w Polsce, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione powyżej
Co oznacza nabycie?
Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ww. ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
I tak mogą nim być m.in. czynności prawne, orzeczenia sądowe czy decyzje administracyjne. Do nabycia nieruchomości może dojść w przypadku zawarcia umowy sprzedaży, zamiany czy darowizny, a także na podstawie zapisu windykacyjnego czy w drodze zasiedzenia.
Czy obowiązek uzyskania zezwolenia dotyczy wszystkich cudzoziemców? Czyli o cudzoziemcach z EOG i Konfederacji Szwajcarskiej
Zgodnie z art. 8 ust. 2 ww. ustawy, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Europejski Obszar Gospodarczy jest to strefa wolnego handlu zrzeszająca kraje Unii Europejskiej (kraje UE) oraz Islandię, Norwegię i Liechtenstein.
Uwaga! Obywatele bądź przedsiębiorcy tych państw są uprawnieni do nabywania nieruchomości na terytorium Polski na tych samych zasadach, co obywatele polscy.
Uwaga! Od 1 stycznia 2021 roku Wielka Brytania (czyli Anglia, Szkocja, Walia, Irlandia Północna) nie należy już do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. W związku z tym obywatele tych państw nabywają nieruchomości położone w Polsce na zasadach ogólnych.
Zezwolenie
Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz
- wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Zezwolenie powinno określać w szczególności: osobę nabywcy i zbywcy, przedmiot nabycia, specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.
Przykładowy wzór wniosku do pobrania tutaj.
Szczegółowy opis procedury oraz lista niezbędnych dokumentów znajduje się na stronie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji pod linkiem: https://www.gov.pl/web/mswia/uzyskaj-zezwolenie-na-nabycie-nieruchomosci-akcji-udzialow-przez-cudzoziemcow.
Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania. Co istotne, należy je uzyskać przed dokonaniem czynności prawnej.
Nabycie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce
Regulacją ww. ustawy objęte jest także nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce. Dotyczy to także każdej innej czynności prawnej dotyczącej udziałów lub akcji w spółce, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Polski: stanie się spółką kontrolowaną lub jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
„Za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu Kodeksu spółek handlowych” – art. 1 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Nabycie w drodze dziedziczenia testamentowego i zapisu windykacyjnego
Cudzoziemiec, który jest spadkobiercą testamentowym lub zapisobiercą windykacyjnym, a w skład spadku wchodzi nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego, udziały lub akcje spółki handlowej posiadającej nieruchomości położone na terytorium Polski musi uzyskać zezwolenie MSWiA na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku.
Jeżeli spadkobierca takiego zezwolenia nie uzyska, wówczas ww. prawa nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy. W przypadku zapisobiercy windykacyjnego – prawo to wchodzi do spadku.
Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia dotyczące wszystkich cudzoziemców
Nie wymaga uzyskania zezwolenia m.in.:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego:
Jest nim lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (kuchni, łazienki) i przynależnych (piwnicy, komórki, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego) i zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe.
Również nabycie udziału w gruncie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nie wymaga uzyskania zezwolenia. Jest ono bowiem ściśle i nierozerwalnie związane z lokalem zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Co istotne, w tym trybie nie jest wykluczone również nabycie przez cudzoziemca więcej niż jednego lokalu mieszkalnego.
- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego:
Z brzmienia tego punktu wynika, iż nabycie garażu lub udziału w nim bez konieczności uzyskiwania zezwolenia dotyczy tylko tych cudzoziemców, którzy nabywają lub są już właścicielami nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego związanego z zaspokojeniem ich potrzeb mieszkaniowych.
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE:
Okres ten liczony jest od dnia uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o udzieleniu zezwolenia na osiedlenie się czy pobyt. Musi on upłynąć najpóźniej w dniu nabycia nieruchomości.
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków:
W tym przypadku nie ma znaczenia czas trwania małżeństwa, lecz muszą wystąpić 2 przesłanki. Cudzoziemiec musi posiadać zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich od co najmniej 2 lat i nabyta nieruchomość powinna zostać objęta wspólnością majątkową z małżonkiem, obywatelem Polski.
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat:
Zastosowanie znajdą tu przepisy art. 931-934 Kodeksu cywilnego. Określają one krąg spadkobierców ustawowych. I tak uprawnionymi do dziedziczenia są: zstępni spadkodawcy (dzieci, wnuki, prawnuki), małżonek, rodzice, rodzeństwo, zstępni rodzeństwa, dziadkowie, zstępni dziadków oraz dzieci małżonka spadkodawcy. Osoby te mogą skorzystać ze zwolnienia od konieczności uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Jednocześnie warunkiem skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wymóg, aby zbywca nieruchomości był jej właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym co najmniej 5 lat.
- nabycie przez osobę prawną lub spółkę kontrolowaną na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast:
Nabycie na cele statutowe sprowadza się do bezpośredniego związku pomiędzy zakresem działalności osoby prawnej a nabywaną nieruchomością. W tym celu należy przede wszystkim sprawdzić akt założycielski danej osoby prawnej. Może nim być właśnie statut, ale też umowa założycielska czy inny właściwy dokument.
Uwaga! Zwolnień, o których mowa powyżej, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Co zrobić, aby atrakcyjna nieruchomość nie została sprzedana komuś innemu a na zezwolenie trzeba długo czekać?
Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane – promesą. Promesa jest ważna rok od dnia wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.
Dla zabezpieczenia interesów strony sprzedającej oraz potencjalnego nabywcy nieruchomości, będącego cudzoziemcem można zaproponować zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem uzyskania zezwolenia oraz z odpowiednim terminem. Tak aby jego uzyskanie było możliwe.
Skutki nabycia bez zgody
Nabycie nieruchomości oraz nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.
Obowiązki notariusza
Notariusz przesyła do MSWiA, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia:
- wypis aktu notarialnego,
- kopię umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi,
- wypis aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z wypisem protokołu dziedziczenia, a także
- odpis europejskiego poświadczenia spadkowego
– na mocy których cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Polski lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych na terytorium Polski.
W celu uzyskania dalszych informacji i omówienia indywidualnych kwestii dotyczących nabycia konkretnej nieruchomości przez cudzoziemca zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Notariusz Sylwii Boroń-Radoń.
