Autor: sylbor

Kategorie
Aktualności

Darowizna – co należy o niej wiedzieć?

Czym jest umowa darowizny?

Jedną z najczęściej zawieranych w kancelarii notarialnej umów jest umowa darowizny. Jej definicja zawarta została w art. 888 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jest to umowa, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Wspomniana bezpłatność jest tu słowem kluczowym – tym bowiem darowizna różni się od sprzedaży.

Umową darowizny  darczyńca może przekazać drugiej osobie (lub osobom) zarówno określone rzeczy, jak i prawa. Obdarowanym może być zaś zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Nic nie stoi na przeszkodzie temu, aby zarówno po stronie darczyńcy, jak i obdarowanego stała większa liczba podmiotów. Przykładem mogą tu być rodzice darujący mieszkanie swoim dzieciom.

Co może być przedmiotem darowizny?

Przedmiotem darowizny mogą być co do zasady wszystkie składniki majątku. Należy więc wskazać, iż darować można zarówno ruchomości (np. samochód, pieniądze, inne wartościowe przedmioty), nieruchomości (np. lokal stanowiący odrębną nieruchomość z założoną księgą wieczystą, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nieruchomość gruntowa), jak i prawa (np. użytkowanie wieczyste, czy prawo autorskie). Niewątpliwie przedmiotem darowizny może być także umorzenie spłaty długu.

W jakiej formie należy sporządzić umowę darowizny?

Zgodnie z art. 890 Kodeksu cywilnego oświadczenie darczyńcy powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Zdanie drugie przytoczonego przepisu stanowi jednak, iż umowa darowizny zawarta w innej formie staje się ważna, jeśli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Oznacza to, iż darowizna dokonana w formie innej aniżeli akt notarialny będzie skuteczna dopiero wtedy, gdy darczyńca przekaże przedmiot darowizny obdarowanemu.

Należy w tym miejscu stanowczo zaznaczyć, iż w przypadku niektórych składników majątku dowolność ta nie znajdzie zastosowania. Polskie prawo przewiduje bowiem, iż pewne przedmioty darowizny przekazać można drugiej osobie jedynie w formie aktu notarialnego.

Chodzi więc przede wszystkim o przedmioty darowizny, których zmiana właściciela (użytkownika wieczystego/uprawnionego) musi zostać wykazana w prowadzonej dla tej nieruchomości (prawa) księdze wieczystej (https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do), co wymaga interwencji notariusza.

Przedmiotami tymi są:

  • lokal stanowiący odrębną nieruchomość,
  • własność innych nieruchomości,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.

Warto wspomnieć, iż umowa darowizny powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego ponadto także wtedy, gdy jej wykonanie ma odbyć się w terminie późniejszym lub gdy umowa zawiera jakieś szczególne warunki.

Darowizna na rzecz córki, a nie zięcia 

Zaznaczyć należy, że darowizna wejdzie do majątku osobistego obdarowanej (obdarowanego). Dzieje się to także wówczas, gdy pozostaje ona (on) w związku małżeńskim, w którym panuje wspólność majątkowa. Oznacza to, że współmałżonkowi nie przysługują żadne prawa do majątku przekazanego w drodze darowizny. Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest wyraźne postanowienie darczyńcy, w którym zaznaczy, że darowizna ma wejść w skład majątku wspólnego.

 

Podkreślić również należy, że środki uzyskane ze zbycia składników wchodzących w skład majątku osobistego (np. sprzedaży otrzymanego w drodze darowizny mieszkania) w myśl zasady surogacji, również wchodzą do majątku osobistego tego małżonka i nie zostają objęte wspólnością majątkową małżeńską.

 

Podatek od darowizny

Najpowszechniej zawieranymi umowami są darowizny w kręgu najbliższej rodziny, np. rodzice darują dzieciom, dziadkowie darują wnukom, brat daruje siostrze itd. Darowizny te ze względu na przynależność do tzw. zerowej grupy podatkowej są całkowicie zwolnione od podatku od spadków i darowizn.

Darowiznę można przekazać również osobie obcej np. fundacji, którą chce się wesprzeć. Należy jednak pamiętać o tym, że na osobie obdarowywanej spoczywa obowiązek rozliczenia się z urzędem skarbowym. Stopień pokrewieństwa wpływa na kwotę podatku, którą należy zapłacić. Im dalsze jest pokrewieństwo z darczyńcą, tym wyższy podatek należy uiścić. 

Kwestia podatku od darowizny została poruszona w jednym z poprzednich artykułów, dlatego też zachęcamy do zapoznania się z nią pod adresem: https://notariusz24.rzeszow.pl/2022/01/08/umowa-darowizny-nieruchomosci-ustanowienie-dozywotniej-sluzebnosci-mieszkania/

Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego

Jeśli umowa darowizny zawierana jest przed notariuszem i ma formę aktu notarialnego, to on dokonuje zgłoszenia do urzędu skarbowego, gdyż jest płatnikiem podatku od spadków i darowizn.

 

W przypadku, gdy otrzymamy darowiznę w innej formie niż akt notarialny, musimy zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego samodzielnie. Składamy w tym celu stosowne zeznanie podatkowe. Jest ono podstawą do naliczenia przez urząd podatku od darowizny lub zwolnienia z obowiązku jego zapłaty. Właściwym organem podatkowym jest naczelnik urzędu skarbowego, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania obdarowanego.

Termin na zgłoszenie darowizny wynosi co do zasady miesiąc od daty jej otrzymania. Tylko jeśli należymy do grona tzw. najbliższej rodziny darczyńcy, do którego zalicza się:  małżonka, zstępnych (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępnych (np. matka, ojciec, dziadkowie), rodzeństwo, pasierba, ojczyma, macochę – i mamy prawo skorzystać z zupełnego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn – termin na zgłoszenie darowizny (formularz SD-Z2) wynosi 6 miesięcy licząc od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Dlaczego warto zawrzeć umowę darowizny w formie aktu notarialnego?

Jak zostało zaznaczone to już wcześniej, umowa darowizny zawarta w formie ustnej lub pisemnej staje się ważna dopiero wtedy, gdy darczyńca faktycznie przekaże przedmiot darowizny obdarowanemu. Wtedy też obie strony tej umowy uzyskują wszelkie uprawnienia, jakie przewidziane zostały w Kodeksie cywilnym. Jeśli jednak darczyńca nie spełni świadczenia, nie będziemy mogli dochodzić wykonania przedmiotowej darowizny.  

Z tego też powodu każdorazowo warto pomyśleć o zawarciu umowy darowizny w formie aktu notarialnego, który daje obdarowanemu możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem. Dzięki umowie sporządzonej u notariusza będzie on mógł bowiem wytoczyć powództwo względem darczyńcy o wydanie mu przedmiotu darowizny.

Jakie są niezbędne dokumenty do sporządzenia umowy darowizny nieruchomości?

Niezbędne do sporządzenia umowy darowizny  dokumenty znajdą Państwo pod adresem: https://notariusz24.rzeszow.pl/dokumenty/

 

W celu uzyskania dalszych informacji i omówienia indywidualnych kwestii dotyczących darowizny zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Notariusz Sylwii Boroń-Radoń. 

Kategorie
Aktualności

Umowa przedwstępna. Dlaczego warto ją podpisać u notariusza?

Co to jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera?

Bez względu na to, jaki rodzaj nieruchomości nabywamy do skutecznego przeniesienia jej własności niezbędne będzie sporządzenie odpowiedniej umowy u notariusza.

Często przed podpisaniem właściwej umowy, strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Jej celem jest zagwarantowanie, że jedna ze stron bez powodu nie wycofa się z ustalonej umowy (albo nie zmieni jej warunków) i nie narazi tym samym drugiej na ewentualne straty. Pozwala ona bowiem odłożyć podpisanie ostatecznej umowy w czasie, np. gdy zachodzi konieczność uzyskania kredytu bankowego czy uzyskania wymaganych dokumentów.

Najczęściej umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy sprzedaży. Nic nie stoi jednakże na przeszkodzie, aby była to umowa darowizny czy podziału majątku wspólnego.

To właśnie przedwstępnej umowie sprzedaży głównie poświęcony jest poniższy wpis.

Co musi obejmować umowa przedwstępna?  

Jako że umowa przedwstępna stanowi pewien etap na  drodze do zawarcia właściwej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (tzw. essentiallia negotii). W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży (oprócz precyzyjnego oznaczenia stron) będzie to przede wszystkim – wskazanie przedmiotu umowy i jego ceny. Brak oznaczenia któregokolwiek z tych postanowień powoduje bowiem jej nieważność.

Na co jeszcze zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną ?

Ważne jest aby w celu prawidłowego zabezpieczenia interesów stron, nie ograniczać się tylko do tej minimalnej treści i wzbogacić umowę przedwstępną także o dodatkowe zastrzeżenia (tzw. accidentalia negotii) tak by odpowiadało to charakterowi stosunku prawnego, jaki strony chcą stworzyć.

Zauważyć należy, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wcale koniecznym elementem umowy przedwstępnej.  Będzie ona ważna bez jego określenia. Wyznaczenie terminu nastąpi bowiem według art. 389 § 2 Kodeksu Cywilnego. Mimo to jego wyznaczenie ułatwia stronie dochodzenie jej praw.

I tak wobec braku jego oznaczenia umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. W przypadku gdy dwie strony będą uprawnione i obie złożą stosowne oświadczenie woli, wówczas wiąże termin wyznaczony przez tą stronę, która pierwsza zgłosiła swoje żądanie.

Zadatek czy zaliczka

Do dodatkowych zastrzeżeń umownych zaliczyć należy również zadatek. Jego funkcją bez wątpienia jest zabezpieczenie realizacji umowy. Dyscyplinuje ona bowiem obie strony w dotrzymaniu jej warunków. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, to ta druga może od niej odstąpić. W konsekwencji zachowuje otrzymany zadatek. Jeśli sama go dała to może zażądać kwoty dwukrotnie wyższej.

Nie należy jednak mylić zadatku z zaliczką i zwracać szczególną uwagę na to, aby przy zawieraniu umowy zostało jednoznacznie określone czy wpłacana kwota będzie zadatkiem czy też zaliczką. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji. Podlega ona bowiem zwrotowi w każdym wypadku gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku. Bez względu na to, która strona była temu winna.

Prawo umownego odstąpienia czy odstępne

Innym rodzajem zabezpieczenia jest klauzula umownego prawa do odstąpienia od umowy.  Dzięki niej można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Co do zasady strona, która skorzysta z tego prawa, nie musi podawać przyczyny odstąpienia od umowy. Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą jednak uregulować tę kwestię inaczej.

Stanowi ono wprawdzie złagodzenie rzymskiej zasady pacta sunt servanda, czyli że umów należy dotrzymywać, lecz jego głównym celem jest zabezpieczenie interesów stron właśnie na wypadek, gdyby okoliczności zawarcia umowy diametralnie się zmieniły. W przypadku wykonania tego prawa, umowa uważana jest za niezawartą, a strony zobowiązane są do zwrotu tego co już świadczyły w stanie niezmienionym. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu.

Odstępne z kolei również daje możliwość zwolnienia się strony z obowiązku wykonania umowy poprzez odstąpienie od niej w wyznaczonym terminie. Połączone jest już ono jednak z zapłatą określonej sumy pieniężnej i stanowi ono wówczas odszkodowanie dla strony, która liczyła na jej zawarcie.

Kara umowna – a co to takiego?

Umowa przedwstępna może zawierać także karę umowną. Stanowi ona zabezpieczanie na wypadek gdy któraś ze stron umowy jej nie wykona lub wykona w sposób niewłaściwy. Jest zobowiązana wówczas do zapłacenia kwoty, która została w umowie ustalona.

Warto korzystać z pomocy notariusza przy podpisywaniu umowy przedwstępnej

Polskie prawo nie przewiduje żadnych wymagań w kwestii formy umowy przedwstępnej. Strony same decydują, jaką formę pragną jej nadać, a mogą to zrobić w dwojaki sposób: poprzez umowę cywilnoprawną sporządzoną w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza.

Wybrany sposób sporządzenia umowy będzie miał jednak ogromne znaczenie w ewentualnej sytuacji spornej. Forma umowy pisemnej w przypadku umowy przedwstępnej osłabia pozycję strony w przypadku powstania ewentualnego sporu dotyczącego niewywiązania się z tejże umowy przez partnera. W takim przypadku strona nie będzie mogła bowiem skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przysługiwać jej będzie jedynie roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniosła licząc na zawarcie umowy.

Zalety zachowania formy aktu notarialnego

W przypadku, gdy umowa przedwstępna sporządzona zostaje w formie aktu notarialnego, pozycja strony w ewentualnym sporze jest silniejsza. Co więcej sporządzenie umowy przedwstępnej przez notariusza wiąże się z wieloma jej zaletami. Można zaliczyć do nich w szczególności:

  • zgodność z obowiązującymi przepisami prawa,

          „Notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.”  – art. 81 ustawy Prawo o notariacie

 

  • użycie precyzyjnych sformułowań, które nie będą powodować wątpliwości interpretacyjnych, jasność i przejrzystość umowy,

 

          „Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty”  –  art. 80 § 1 ustawy 

           Prawo o notariacie

 

 

  • zabezpieczenie praw i słusznych interesów stron,

             „Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i    

              słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne”  –   art. 80 § 2  

              ustawy Prawo o notariacie

 

 

  • udzielenie stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej,

            „Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej”

            – art. 80 § 3  ustawy Prawo o notariacie

 

 

  • możliwość dochodzenia przez stronę uprawnioną zawarcia umowy ostatecznej,

            „Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w         

             szczególności wymaganiom co do formy,  strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej” – art.  

            390 § 2 ustawy Kodeks cywilny

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej

Warto mieć na uwadze, iż samo zachowanie formy aktu notarialnego nie jest wystarczającą ochroną przed nieuczciwym sprzedającym, który pomimo zawarcia umowy przedwstępnej nadal będzie mógł sprzedać przedmiot umowy innej osobie. Przed taką sytuacją warto zabezpieczyć się poprzez dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Dzięki niemu potencjalny kupiec nieruchomości będzie w stanie dowiedzieć się o ciążącej na niej umowie przedwstępnej.

Co więcej, wpisanie prawa wynikającego z umowy do księgi wieczystej umożliwia stronie dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej od każdoczesnego właściciela tejże nieruchomości (a więc nawet wtedy, gdy druga strona nieruchomość tę sprzeda osobie trzeciej).

W celu omówienia interesujących kwestii oraz sporządzenia umowy przedwstępnej dostosowując ją do Państwa potrzeb, zachęcamy do kontaktu z Kancelarią Notariusz Sylwii Boroń-Radoń.

 

  

Kategorie
Aktualności

Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych

Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych

Czy każdy może nabyć nieruchomość rolną?

Na tak postawione pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Zasadniczą kwestią przy zakupie nieruchomości rolnej, z punktu widzenia możliwości jej nabycia, jest jej powierzchnia.  Dlaczego? Od tego bowiem jaką nieruchomość rolna posiada powierzchnię, zależy możliwość jej nabycia przez potencjonalnego kupującego, przy spełnieniu określonych przesłanek.

Im większa powierzchnia nieruchomości rolnej, tym ograniczenia w jej nabywaniu również będą większe.

Przejdźmy do meritum

Nieruchomość rolną o powierzchni do 0,2999 ha (czyli mniejszą niż 0,30 ha)  może nabyć każdy bez żadnych ograniczeń. To nie wymaga wyjaśnienia.

Utrudnienia pojawiają się natomiast przy zakupie nieruchomości rolnych o powierzchni od 30 arów do 1 hektara oraz powyżej 1 hektara.

Kto może być zatem nabywca nieruchomości rolnej?

 

Zacznijmy od nieruchomości rolnej o powierzchni od 30 arów do 1 hektara.

Nieruchomość rolną o powierzchni od 0,30 ha do 0,9999 ha (czyli mniejszą niż 1 ha) może nabyć:

  • rolnik indywidualny lub,
  • każdy, ale pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa (KOWR) nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu.

Tylko jeżeli nabywca posiada status rolnika indywidualnego, to nabycie następuje w drodze „zwykłej” umowy sprzedaży.

Natomiast jeżeli nabywca nie spełnia przesłanek charakteryzujących rolnika indywidualnego, to nabycie obejmuje sporządzenie dwóch umów: umowy warunkowej oraz – jeżeli pierwokup nie zostanie wykonany – umowy przenoszącej własność.

Umową warunkową zbywca sprzedaje nieruchomość rolną nabywcy pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR) nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu. Następnie wypis tej umowy zostaje przekazany niezwłocznie do KOWRu, który od dnia jego otrzymania ma 30 dni na podjęcie decyzji, czy z przysługującego mu prawa skorzysta. Zasadniczo dopiero po upływie wskazanego wyżej terminu następuje zawarcie drugiej umowy – umowy przenoszącej własność. Po jej zawarciu własność nieruchomości rolnej będącej przedmiotem umowy przechodzi na nowego nabywcę.

A co z nieruchomością rolną o powierzchni  1 hektara i więcej ?

Nieruchomość rolną o powierzchni od 1 ha i więcej może nabyć:

  • rolnik indywidualny lub,
  • każdy, ale musi uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa działającego na rzecz Skarbu Państwa (KOWR) na jej zakup.

Co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha i więcej może zostać wyłącznie rolnik indywidualny. Jeżeli nabywana nieruchomość ma stanowić majątek objęty wspólnością majątkową małżeńską małżonków wystarczające jest, by tylko jeden z nich spełniał przesłanki rolnika indywidualnego.

Ustawodawca przewidział jednak możliwość nabycia takiej nieruchomości również przez osoby nie będące rolnikami indywidualnymi. Możliwość tą uzależnił od uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na jej nabycie. Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej może zostać udzielona m.in. na wniosek: zbywcy, osoby zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne lub osoby zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne.

 

Na co zatem zwrócić uwagę przy zamiarze nabycia nieruchomości rolnej ?

Przy zamiarze nabycia nieruchomości rolnej jednym z pierwszych czynników, na które należy zwrócić uwagę – jak zostało wyżej wskazane – jest jej powierzchnia. To od niej zależy po pierwsze: możliwość oraz po drugie: sposób nabycia. Nabycie nieruchomości rolnej nie jest niemożliwe, ale w niektórych przypadkach znacznie utrudnione i uzależnione od spełnienia wielu przesłanek.

 

Profesjonalną pomoc w tym zakresie uzyskają Państwo w Kancelarii Notarialnej Notariusz Sylwii Boroń-Radoń.

Kategorie
Aktualności

Księga wieczysta. Jak ją czytać i na co zwrócić uwagę?

Elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste to rejestr publiczny prowadzony w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (gruntów, budynków, lokali, a także ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

W Polsce dostęp do ksiąg jest powszechny, a ich baza znajduje się na stronie internetowej Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pod adresem:  https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do, gdzie po kliknięciu zakładki: „Przeglądanie księgi wieczystej” istnieje możliwość sprawdzenia zarówno jej aktualnej, jak i zupełnej treści. W praktyce obrotu nieruchomościami dominujące znaczenie ma wersja aktualna, zupełna służy zaś do podglądu archiwalnych wpisów i badania historii prawnej danej nieruchomości.

Wpisy zawarte w księgach wieczystych skatalogowane są w czterech działach, zawierających odrębne kategorie informacji:

Dział I-O Oznaczenie nieruchomości

Dział I-O zawiera oznaczenie będącej przedmiotem danej księgi nieruchomości. Umieszcza się w nim wiadomości odnośnie położenia, powierzchni, sposobu użytkowania czy zabudowy nieruchomości. W przypadku ksiąg prowadzonych dla lokali stanowiących odrębną nieruchomość oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali, w dziale tym umieszcza się informacje o ich położeniu, powierzchni użytkowej, liczbie oraz rodzaju pomieszczeń z jakich się składają oraz pomieszczeniach do nich przynależnych. Na końcu każdego z działów zamieszcza się także dokumenty, na podstawie których dokonano znajdujących się w nim wpisów.

Dział I-SP Spis praw

Dział I-Sp zawiera spis praw dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Znaleźć można w nim informacje związane z prawami przysługującymi właścicielom oraz użytkownikom wieczystym, między innymi służebności, wielkość udziału właściciela lub użytkownika wieczystego w prawie do nieruchomości wspólnej, czy termin, do którego użytkowanie wieczyste zostało ustanowione. W księgach prowadzonych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu w dziale I-Sp ujawnia się te prawa oraz wskazuje właściwą spółdzielnię mieszkaniową.

Dział II Własność

W dziale II zamieszcza się wpisy wskazujące właścicieli lub użytkowników wieczystych, do których należy dana nieruchomość lub prawo, a także wskazuje się podstawę ich nabycia. Dział II warto przeglądnąć szczególnie przed zdecydowaniem się na zakup nieruchomości, ponieważ wynika z niego informacja czy określona osoba posiada prawo niezbędne do jej zbycia.

Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia

Niezwykle istotna w materii obrotu nieruchomościami jest także treść działu III. Umieszcza się w nim wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, a także inne roszczenia i prawa dotyczące przedmiotowej nieruchomości (z wyjątkiem tych dotyczących hipotek). W dziale III wpisuje się między innymi służebności obciążające nieruchomość (np. gruntowe – wśród nich służebności drogi koniecznej, czy osobiste – np. polegające na dożywotnim prawie do korzystania z nieruchomości), informacje o ograniczeniach w użytkowaniu wynikających z  wszczęcia egzekucji z nieruchomości, prawo pierwokupu, dzierżawy lub informacji o zawarciu względem przedmiotowej nieruchomości umowy przedwstępnej. Dział III zawiera także wpisy dotyczące ciążących na użytkowaniu wieczystym uprawnień oraz ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości.

Dział IV Hipoteka

Ostatni z działów księgi wieczystej, czwarty, zawiera wyłącznie wpisy dotyczące hipotek (zarówno umownych, jak i przymusowych). W praktyce najczęściej są to hipoteki ustanowione na zabezpieczenie wierzytelności z kredytów bankowych. W dziale tym można znaleźć informacje dotyczące: dokładnego określenia hipoteki obciążającej nieruchomość, waluty oraz wysokości do której została ona ustanowiona, wierzyciela hipotecznego w przypadku hipoteki zabezpieczającej wierzytelności przysługujące kilku podmiotom także administratora hipoteki.

Przeglądając dział IV księgi wieczystej należy pamiętać, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje uprawnionemu z jej tytułu prawo do zaspokojenia bez względu na to, czyją własnością stała się nieruchomość. Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, iż nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką, w rzeczywistości przejmujemy wynikające z niej zobowiązanie poprzedniego właściciela w zakresie, w jakim wierzyciel ten będzie mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.

Co oznacza wzmianka o wniosku?

Niekiedy w księgach wieczystych natknąć można się także na oznaczane specjalnymi numerami wzmianki. Ich obecność oznacza, iż do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o dokonanie wpisu, który nie został jeszcze rozpatrzony. Jest to sygnał, iż przeglądana księga może zawierać nieaktualne informacje lub też jej treść wkrótce może ulec zmianie.

Warto pamiętać, iż wniosek taki wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi nie będzie rozstrzygać na korzyść tego, kto nabył nieruchomość lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według tej treści.

Nabywca danej nieruchomości nie będzie chroniony, albowiem zadaniem rękojmi jest ochrona tych nabywców, którzy działają w zaufaniu do księgi wieczystej.

Dlatego każdorazowo należy badać od kogo wniosek o wpis w księdze pochodzi oraz czego dotyczy. Czynności tych dokonać można jedynie w sądzie wieczystoksięgowym, zaś uprawnieni do tego są notariusze oraz aktualny właściciel nieruchomości.

Dlaczego wpisy w księgach są takie ważne ?

Instytucja ksiąg wieczystych jest gwarantem bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, a niezwykle istotny w aspekcie realizowania tego celu jest powszechny dostęp do internetowej strony EKW, dzięki któremu każdy posiada możliwość zweryfikowania statusu określonych nieruchomości.

Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Właśnie dlatego warto poznać strukturę ksiąg wieczystych i zawartość poszczególnych jej działów. Należy jednak pamiętać, iż dla własnego bezpieczeństwa przy dokonywaniu czynności prawnych związanych z nieruchomościami warto zwrócić się o pomoc do profesjonalistów.

Profesjonalną pomoc w tym zakresie uzyskają Państwo w Kancelarii Notarialnej Notariusz Sylwii Boroń-Radoń.

 

Kategorie
Aktualności

Odpowiedzialność za długi małżonka

Odpowiedzialność za długi małżonka

Majątek wspólny a majątki osobiste małżonków

Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego powstaje pomiędzy małżonkami z mocy prawa ustrój wspólności majątkowej, o ile strony nie postanowią inaczej.

Oznacza to, że od tej chwili małżonkowie dysponują trzema masami majątkowymi. Pierwsza z nich to majątek wspólny, do którego równe prawa ma każdy z małżonków. W jego skład wchodzą co do zasady przedmioty nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego, w tym m.in. wynagrodzenie za pracę lub dochody z majątku osobistego (np. wynajem własnego mieszkania).

Druga i trzecia to majątki osobiste każdego z małżonków. Zalicza się do nich w głównej mierze przedmioty nabyte przed ślubem ale także darowizny, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie (o ile darczyńca lub spadkodawca inaczej nie postanowił), prawa niezbywalne przysługujące tylko jednej osobie (np. alimenty).

Czy mąż odpowiada za zobowiązania żony? Czy żona odpowiada za długi męża?

Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi o odpowiedzialności solidarnej obu małżonków jedynie za zobowiązania zaciągnięte przez jednego z nich w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny (art. 30 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), a nie za wszelkie zobowiązania zaciągnięte przez jednego z nich.

Na wstępie wymaga wyjaśnienia czym jest solidarna odpowiedzialność dłużników. Zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego oznacza ona, że kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Zatem jeżeli jeden z małżonków zaciągnie zobowiązanie celem zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny, to wierzyciel według własnego uznania może: żądać zaspokojenia roszczenia od każdego z małżonków z osobna lub od obojga łącznie. Tak wiec małżonek, który nie był stroną danej czynności prawnej, również może odpowiadać za zobowiązanie.

Przez zobowiązania zaciągnięte w sprawach wynikających z zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny należy rozumieć tylko te zobowiązania, które odnoszą się do normalnych, codziennych potrzeb rodziny, wymagających bezwzględnie zaspokojenia bez potrzeby podejmowania przez małżonków specjalnych decyzji. W myśl poglądów doktryny możemy do nich zaliczyć przeciętne, powtarzające się potrzeby w zakresie mieszkania, energii elektrycznej, ogrzewania, żywności, odzieży, ochrony zdrowia, nie luksusowych rozrywek, wypoczynku, wychowania dzieci.

Wszelkie inne zobowiązania, niedające się zakwalifikować pod pojęcie „zwykłych” potrzeb rodziny – zaciągnięte przez jednego małżonka nie rodzą odpowiedzialności solidarnej drugiego małżonka.

Wyżej opisana solidarna odpowiedzialność małżonków może zostać ograniczona, lecz tylko z ważnych powodów i tylko gdy sąd tak postanowi. Jej podstawą może być takie postępowanie małżonka w sprawach majątkowych, które może poważnie narażać interes współmałżonka lub rodziny poprzez lekkomyślność, rozrzutność i nieudolność w działaniu. Podstawą do tego może być również separacja faktyczna, ograniczenie lub wyłączenie zdolności do czynności prawnych.

O odpowiedzialności majątkiem wspólnym za zaciągnięte zobowiązania. Czy małżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania?

Najważniejsze znaczenie w przypadku odpowiedzialności za długi małżonka ma zgoda drugiego małżonka.

Jeżeli drugi małżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania, wierzyciel jest uprawniony do zaspokojenia swojej wierzytelności z całego majątku wspólnego małżonków lub z niektórych jego składników. Zatem zgoda stanowi przyzwolenie na przyszłą egzekucję z majątku wspólnego. W interesie wierzyciela będzie zatem, aby jego dłużnik miał zgodę małżonka na zaciągnięcie zobowiązania lub aby oboje małżonkowie zaciągnęli ten dług. W takich sytuacjach wierzyciel ma większą możliwość zaspokojenia swojego roszczenia.

Co jeżeli takiej zgody brak? Otóż w takiej sytuacji wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie z majątku osobistego dłużnika oraz tylko z niektórych składników majątku wspólnego, tj. wynagrodzenia za pracę, dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, praw autorskich i pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy.

Ale uwaga! W sytuacji, kiedy jeden z małżonków zaciągnął zobowiązanie w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny bez uzyskania zgody drugiego małżonka, odpowiedzialność małżonków za dług z tego tytułu i tak pozostaje solidarna.

A co z zobowiązaniem wynikłym przed powstaniem wspólności lub dotyczącym wyłącznie majątku osobistego małżonka?

W opisanej powyżej sytuacji wierzyciel może dochodzić zaspokojenia długu z majątku osobistego małżonka, ponadto z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, praw autorskich i pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy.

Pomimo, iż dłużnikiem jest tylko jeden z małżonków i dojdzie do zajęcia np. jego wynagrodzenia za pracę, które wchodzi do majątku wspólnego, pogorszenie sytuacji życiowej odczuje także i drugi współmałżonek, który formalnie nie jest dłużnikiem.

Zobowiązanie powstałe w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa

Prowadzenie działalności gospodarczej przez jednego z małżonków nie stanowi osobnej masy majątkowej, lecz wchodzi do majątku wspólnego małżonków.

Zatem jeżeli jeden z małżonków zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka, a które związane było z prowadzeniem przedsiębiorstwa, wierzyciel może zaspokoić się również z majątku objętego wspólnością majątkową, będącego jednocześnie majątkiem wchodzącym w skład przedsiębiorstwa.

Opisane wyżej uregulowania wywodzą się z przyznanego małżonkowi uprawnienia do samodzielnego zarządzania jako przedsiębiorcy przedmiotami majątkowymi przeznaczonymi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej.

Odpowiedzialność małżonków za zobowiązania publicznoprawne

Odmiennie przedstawia się odpowiedzialność małżonków za zobowiązania publicznoprawne przez które rozumiemy głównie zaległości wobec Urzędu Skarbowego i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

W przypadku osób pozostających w związku małżeńskim odpowiedzialność obejmuje majątek odrębny podatnika oraz majątek wspólny podatnika i jego małżonka. Odpowiedzialność podatkowa jest zatem bardziej rygorystyczna, niż w przypadkach opisanych powyżej.

Co zatem można zrobić jeżeli małżonkowie obawiają się o swój majątek wspólny?

Zarówno sytuacja, kiedy przyszły współmałżonek posiada długi jak i w sytuacji, kiedy jedno z małżonków prowadzi działalność gospodarczą (tym bardziej z niestabilną sytuację finansową), warto pomyśleć nad ustanowieniem rozdzielności majątkowej u notariusza.

Umowa majątkowa małżeńska o ustanowieniu rozdzielności majątkowej powoduje, że z chwilą jej zawarcia posiadany dotąd majątek wspólny przestaje istnieć, a w jego miejsce powstają dwa odrębne majątki osobiste każdego z małżonków. Umowę taką w każdym czasie można zmienić lub rozwiązać, powracając do ustroju wspólności majątkowej.

Jeśli małżonkowie zawarli intercyzę, małżonek nieprowadzący działalności gospodarczej, co do zasady nie odpowie za zaległości publicznoprawne żony lub męża. Wyjątkiem tu będzie jednak sytuacja, w której po podpisaniu intercyzy żona pomagała mężowi (lub odwrotnie) przy prowadzeniu działalności. Wówczas małżonkowie odpowiedzą solidarnie do wartości osiągniętych korzyści.

Ile to kosztuje?

Za sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej  400 zł + 23% VAT

Wypisy ww. dokumentu  6 zł + 23% VAT za stronę

Kategorie
Aktualności

Czy warto założyć spółkę z o.o. u notariusza?

Czy warto założyć spółkę z o.o. u notariusza?

Jeżeli decydujemy się założyć spółkę z o.o. możemy to zrobić na dwa sposoby. Pierwszy to zawarcie umowy spółki przez Internet, na podstawie wzorca umowy w portalu s24. Druga opcja to zawarcie umowy spółki z o.o. w tradycyjnej formie czyli w postaci aktu notarialnego – co wiąże się z wizytą w Kancelarii Notarialnej.

E-spółka i gotowy wzorzec umowy

Rejestracja spółki przez Internet oparta jest o sztywny wzorzec umowy udostępniony w systemie teleinformatycznym, który daje ograniczone możliwości kształtowania postanowień umowy spółki. Brak możliwości wyboru nieszablonowych rozwiązań powoduje, że na etapie zakładania spółki (przy zgodzie wszystkich wspólników) pewnych rozwiązań nie można wprowadzić. Kształt umowy spółki musi odpowiadać gotowemu wzorcowi.

Takie uproszczenia, z pozoru korzystne dla wspólników, mogą powodować problemy w przyszłej działalności spółki.

Warto korzystać z pomocy notariusza przy zakładaniu spółki

Notariusz jako osoba zaufania publicznego zadba o to, aby umowa była zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, a stosunek prawny danej spółki był ukształtowany według woli jej wspólników, z uwzględnieniem rozwiązań, które w przyszłości pozwolą zapobiec wielu problemom w działalności spółki.

Poniżej kilka istotnych rozwiązań, wymagających zachowania formy tradycyjnej.

W umowie spółki zawieranej w formie aktu notarialnego:

  1. wkładami do spółki mogą być wkłady niepieniężne zwane także aportem tj. prawa, które spełniają łącznie poniższe warunki: są zbywalne, przydatne dla spółki oraz możliwe do wyceny i ujęcia w bilansie, np. w postaci: rzeczy ruchomych, nieruchomości, majątkowych praw autorskich, udziałów w innej spółce prawa handlowego; w elektronicznej umowie spółki można zastrzec jedynie wniesienie wkładu pieniężnego,
  2. można wprowadzić uprzywilejowanie udziałów, gdyż zasadą jest że jeżeli ustawa lub umowa spółki nie stanowi inaczej, wspólnicy mają równe prawa i obowiązki w spółce. 

    Rodzaje uprzywilejowania:

    • co do prawa głosu na Zgromadzeniu Wspólników – wspólnikowi posiadającemu ten udział może przysługiwać z niego więcej głosów, a maksymalna liczba głosów przypadających na jednej udział uprzywilejowany wynosi 3,
    • prawa do dywidendy –  wspólnikowi posiadającemu ten udział może być przyznanawyższa dywidenda niż wynikałoby z jej proporcjonalnego podziału; nie może ona przewyższać więcej niż o połowę dywidendę przysługującą udziałom nieuprzywilejowanym,
    • sposobu uczestnictwa przy podziale majątku spółki w wypadku jej likwidacji,
  3. można za zgodą wspólnika którego ten obowiązek dotyczy i za zapłatą na jego rzecz wynagrodzenia ustanowić powtarzające się świadczenia niepieniężne w spółce z o.o.,
  4. można ustalić obowiązek dopłat przez który rozumie się możliwość pozyskania od wspólników dodatkowych środków pieniężnych, także w sytuacji kłopotów finansowych spółki oraz postanowić na jakich zasadach będą one zwracane wspólnikom,
  5. można wyłączyć spadkobierców wspólnika bądź jego małżonka od udziału w spółce,
  6. można w określonych przypadkach wprowadzić przymusowe umorzenie udziałów  bez konieczności wnoszenia sądowego powództwa o wyłączenie wspólnika ze spółki,
  7. można wprowadzić szersze ograniczenia w rozporządzaniu udziałami w przypadku ich sprzedaży, np. poprzez konieczność uzyskania zgody zgromadzenia wspólników; w elektronicznej umowie spółki można zastrzec jedynie konieczność uzyskania zgody zarządu.

Jak zatem przygotować się do założenia spółki z o.o. u notariusza?

Celem sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę spółki (aktu założycielskiego w przypadku jednego wspólnika) należy wcześniej do kancelarii dostarczyć następujące informacje:

  • dane wspólników (imiona, nazwiska, imiona rodziców, serie i numery dokumentów tożsamości wraz z datami ich ważności, PESELE, adresy zamieszkania, a w przypadku osób prawnych – nazwa i adres spółki, NIP, REGON oraz numer KRS),
  • nazwę spółki i siedzibę spółki,
  • przedmiot działalności spółki zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności,
  • czas działania spółki (jeżeli jest oznaczony),
  • wysokość kapitału zakładowego (min. 5.000,00 zł),
  • wartość nominalną udziałów w spółce (min. 50,00 zł),
  • liczbę udziałów objętych przez każdego wspólnika,
  • sposób objęcia udziałów przez poszczególnych wspólników,
  • wybrany sposób reprezentacji spółki.

W celu omówienia pozostałych kwestii oraz dostosowania wzoru umowy do Państwa potrzeb zachęcamy do kontaktu z Kancelarią.

Rejestracja w KRS

Należy pamiętać, że w okresie pomiędzy zawarciem umowy spółki, a dokonaniem wpisu do KRS spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nie jest jeszcze właściwą spółką z o.o. a  spółką w organizacji.

W tym celu należy dopełnić formalności związanych z jej rejestracją. 

Od 1 lipca 2021 roku wnioski o zarejestrowanie spółki z o.o. można składać wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu PRS (Portal Rejestrów Sądowych) znajdującego się pod adresem: http://prs.ms.gov.pl/.

Należy w tym celu przygotować „Numer aktu notarialnego w CREWAN” który znajduje się na zawiadomieniu o rejestracji otrzymanym od notariusza.

Ile to kosztuje?

Wysokość kosztów związanych zawarciem umowy spółki z o.o. w formie aktu notarialnego zależy od wysokości kapitału zakładowego spółki.

Należą do nich:

  1. taksa notarialna (przy minimalnym kapitale zakładowym równym 5.000 zł)  – 160 zł netto + 23 % VAT,
  2. Podatek PCC – 0,5 % (przy minimalnym kapitale zakładowym równym 5.000 zł)  – 21 zł,
  3. wypisy umowy 6 zł netto + 23% VAT za stronę.

 

Kategorie
Aktualności

Pełnomocnictwo

Pełnomocnictwo

Po co udziela się pełnomocnictwa?

Pełnomocnik odpowiednio upoważniony może reprezentować osobę udzielającą pełnomocnictwa, którą nazywamy mocodawcą oraz dokonywać w jej imieniu czynności prawnych w zakresie w jakim jest do tego umocowany.

Pełnomocnictwo jest nam zatem potrzebne, gdy chcemy dokonać pewnej czynności prawnej, ale nie możemy być obecni przy niej osobiście. Wówczas osoba którą darzymy zaufaniem może reprezentować nasze interesy w sytuacji gdy sami nie możemy tego zrobić, bo na przykład uniemożliwia nam to pobyt poza granicami kraju.

Pełnomocnictwo w zwykłej formie pisemnej, z podpisem notarialnie poświadczonym, a może w formie aktu notarialnego?

Większość czynności prawnych można dokonać przez pełnomocnika, pod warunkiem, że pełnomocnictwo udzielone zostanie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Zacznijmy więc od tego jakie czynności ma ono obejmować. Zasadą jest, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Jeżeli pełnomocnictwo ma upoważniać do zawarcia umowy, której skutkiem będzie nabycie lub zbycie nieruchomości – wówczas pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, gdyż jej zawarcie wymaga takiej formy.

Pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym to dokument sporządzony samodzielnie przez mocodawcę w formie pisemnej, jednak podpisany w obecności notariusza i opatrzony klauzulą, której notariusz wypisuje dane mocodawcy, stwierdzając jego tożsamość na podstawie okazanego dokumentu i opatrując pieczęcią urzędową oraz własnym podpisem. Taką formę pełnomocnictwa stosuje się wtedy, kiedy zgodnie z przepisami prawa jest ona wymagana np. do zbycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, do sprzedaży przedsiębiorstwa czy udziału w licytacji.

W innych przypadkach wystarczające będzie upoważnienie w zwykłej formie pisemnej i nie wymaga wizyty u notariusza.

O zaletach pełnomocnictwa notarialnego

Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego może być także stosowane do czynności, które nie wymagają zachowania formy aktu notarialnego a życzeniem stron jest udzielenie pełnomocnictwa w tej właśnie formie.

Do zalet tego rozwiązania należy:

  • pewność, że dokument został sformułowany prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i udzielony przez osobę wskazaną w treści pełnomocnictwa jako mocodawcę, gdyż zadaniem notariusza jest stwierdzenie tożsamości takiej osoby i upewnienie się że wie ona jakiej czynności chce dokonać,
  • ograniczenie możliwość zakwestionowania pełnomocnictwa przez urzędy, instytucje czy osoby fizyczne tzn. że będziemy mogli się nim skutecznie przy danej czynności posłużyć

Pełnomocnictwo ,,do wszystkiego”

Udzielenie pełnomocnictwa w każdym przypadku wymaga określenia przez mocodawcę zakresu umocowania. Mocodawca powinien wskazać konkretne czynności, jakich w jego imieniu będzie mógł dokonywać pełnomocnik w taki sposób, aby treść pełnomocnictwa nie budziła wątpliwości co do zakresu umocowania.

Pełnomocnictwo może być więc:

  1. ogólne – do wykonywania czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu (w tym do administrowania swoim majątkiem)
  2. rodzajowe – ograniczone do czynności określonego rodzaju, np. nabywanie nieruchomości
  3. szczególne – które precyzyjnie określa zakres kompetencji udzielanych pełnomocnikowi przez mocodawcę, np. nabycie konkretnej nieruchomości

Kiedy pełnomocnictwo nie może być używane?

W konkretnych sytuacjach wskazanych w ustawie np. do sporządzenia testamentu, aktu poświadczenia dziedziczenia. Takich czynności nie można dokonać przez pełnomocnika.

Odwołanie pełnomocnictwa i wygaśnięcie umocowania

Pełnomocnictwa zazwyczaj udzielane są bezterminowo, o ile treść pełnomocnictwa nie stanowi inaczej.

Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że w treści pełnomocnictwa mocodawca zrzekł się jego odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga zgody pełnomocnika, ani podania powodu odwołania natomiast aby było skuteczne – musi być mu zakomunikowane.

Odwołanie pełnomocnictwa może zostać dokonane w dowolnej formie, niezależnie od tego, w jakiej formie zostało udzielone. Ważne jest aby mocodawca skutecznie zawiadomił pełnomocnika, że pełnomocnictwo zostało odwołane.

Po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa.

Umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

Ile to kosztuje?

Pełnomocnictwo do dokonania jednej czynności   30 zł + 23% VAT

Pełnomocnictwo zawierające umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności   100 zł + 23% VAT

Wypisy tych dokumentów  6 zł + 23% VAT za stronę

Kategorie
Aktualności

W jaki sposób dowiedzieć się czy spadkodawca pozostawił długi spadkowe?

W jaki sposób dowiedzieć się czy spadkodawca pozostawił długi spadkowe?

Wbrew pozorom to, czy spadkodawca pozostawił długi spadkowe, a jeżeli tak to jakie i w jakiej wysokości, niestety wcale nie jest łatwe do ustalenia.

Zapewne większość osób które stały się spadkobiercą czy to testamentowym czy ustawowym, zanim przyjmą spadek zastanawiają się, czy jego przyjęcie nie przyniesie dla nich negatywnych skutków. Dlatego aby się przed nimi uchronić chcą wcześniej uzyskać informację o potencjalnych długach spadkodawcy.

 

Bazy dłużników – BIK, BIG, KRD

Niestety, dopóki spadkobierca nie będzie w posiadaniu dokumentu stwierdzającego jego prawa do spadku (co wiąże się z przeprowadzeniem postępowania spadkowego a następnie wydaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku przez sąd lub aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza), większość instytucji takich jak np. banki a także rejestry finansowe gromadzące dane dłużników takie jak BIK, BIG, KRD nie udzielą jakichkolwiek informacji na temat ewentualnych długów pozostawionych przez spadkodawcę. Tylko ww. dokumenty będą stanowiły np. dla banku podstawę udzielenia informacji o lokacie zmarłego oraz o ewentualnych pożyczkach czy kredytach, jakie zmarły zaciągnął.

 

Od czego w takim wypadku zacząć?

W takiej sytuacji sugerujemy, aby zacząć poszukiwania ewentualnych długów spadkodawcy u tzw. źródła, czyli w miejscu jego zamieszkania. Wszelkie pozostawione dokumenty, listy, ponaglenia, wezwania do zapłaty prawdopodobnie pozwolą na wskazanie zawartych przez spadkodawcę zobowiązań, których kontynuacja obciążała będzie spadkobiercę od momentu przyjęcia spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi mieszkanie warto okazując akt zgonu spadkodawcy także dowiedzieć się, czy zobowiązania u zarządcy nieruchomości (ewentualnie w spółdzielni) były regulowane na bieżąco, tzn. czy zmarły pozostawił długi i a jeżeli tak to jakiej wysokości one są. Dodatkowym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej lokalu (nieruchomości). Znając jej numer mamy szansę dowiedzieć się, czy lokal jest obciążony hipoteką albo czy np. wobec zmarłego był prowadzone postępowanie egzekucyjne przez komornika.

 

Urzędowe ustalenie składu oraz wartości spadku pozostawionego po zmarłym

Jeżeli w dalszym ciągu będą występowały wątpliwości co do ewentualnych długów spadkodawcy, możliwym rozwiązaniem jest złożenie wniosku w sądzie o wykonanie spisu inwentarza po zmarłym. Postępowanie to, choć pociąga za sobą dodatkowe koszty (spis inwentarza wykonuje komornik na zlecenie sądu) pomoże podjąć decyzję czy opłaca się przejąć spadek po zmarłej osobie.

 

Co dalej?

Spadek można przyjąć bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza) bądź całkowicie go odrzucić, gdy jest on niekorzystny dla spadkobiercy.

Takie oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku musi być złożone w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania do dziedziczenia. Najczęściej będzie to data śmierci spadkodawcy lub data otrzymania zawiadomienia o odrzuceniu spadku przez spadkobierców, którzy byli powołani do dziedziczenia w pierwszej kolejności.

 

Brak oświadczenia o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku

Z dniem 18 października 2015 roku weszły w życie nowe uregulowania zmieniające dotychczas obowiązujące zasady odpowiedzialności za długi spadkowe. Do spadków po tej dacie wprowadzono jako regułę przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza.  Tym samym zasadą stało się ograniczenie odpowiedzialności spadkobierców za długi spadkowe. Te znowelizowane przepisy kodeksu cywilnego mają jednakże zastosowanie wyłącznie do spadków otwartych od dnia wejścia w życie ustawy.

Przykładowo: Jeżeli spadkodawca zmarł przed dniem 18 października 2015 roku, a spadek po nim został przeprowadzony już po wejściu w życie znowelizowanej ustawy, nastąpiło przyjęcie spadku wprost (według starej zasady, czyli bez ograniczania odpowiedzialności za długi spadkowe).

Oznacza to, iż zastosowanie odpowiednich przepisów będzie uzależnione od daty śmierci spadkodawcy.

 

Co w przypadku przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza?

Warto wskazać iż  w razie przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe tylko do wartości ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza stanu czynnego spadku.

Przykładowo: Długi spadkowe wynoszą 30 tys. zł a majątek spadkowy wynosi 10 tys. zł. Spadkobierca będzie odpowiadał za zobowiązania spadkodawcy do kwoty 10 tys. zł., zaś za pozostały dług 20 tys. zł nie będzie ponosił odpowiedzialności.

Warto jednak podkreślić, że ww. odpowiedzialność za długi spadkowe będzie miała miejsce, jeżeli zostanie sporządzony wykaz inwentarza bądź spis inwentarza.

 

 

Czym jest wykaz inwentarza?

Wykaz inwentarza w przeciwieństwie do powołanego wyżej spisu inwentarza jest tak naprawdę dokumentem prywatnym, sporządzanym przez spadkobiercę, który przyjął spadek z dobrodziejstwem inwentarza (także: zapisobiercę windykacyjnego oraz wykonawcę testamentu) według ustalonego wzoru przygotowanego przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Złożenie wykazu inwentarza wymaga staranności, od której należytego dochowania zależy jego skuteczność wobec wierzycieli spadkodawcy. Z tego powodu osoba składająca wykaz inwentarza powinna z należytą starannością ujawnić wszystkie znane jej przedmioty należące do spadku oraz przedmioty zapisów windykacyjnych, podać ich wartość według stanu i cen z chwili otwarcia spadku, a także wszystkie znane długi spadkowe i ich wysokość według stanu z chwili otwarcia spadku a następnie złożyć go w sądzie lub przed notariuszem.

Złożony w ten sposób wykaz jest wiążący, jednak jego rzetelność można przed sądem podważyć. Podstępne zatajenie majątku lub zawyżenie długów spadkowych, może skutkować wobec spadkobiercy przykrymi konsekwencjami gdyż będzie traktowany wobec wierzycieli jak osoba, która przyjęła spadek wprost.

Kategorie
Aktualności

Poświadczenie podpisu

Poświadczenie podpisu

Poświadczenie podpisu przez notariusza świadczy o tym, że osoba podpisana pod dokumentem złożyła podpis własnoręcznie. Do takiego dokumentu notariusz dołącza odpowiednią klauzulę, w której stwierdza tożsamość osoby, która złożyła na nim swój podpis, nadany numer Repertorium, po czym opatruje go pieczęcią urzędową i własnym podpisem. Wszelkie skreślenia lub dopiski naniesione na taki dokument wymagają dodatkowego omówienia w klauzuli.

Przychodząc do kancelarii z dokumentem należy pamiętać, iż podpis na nim jest składany w obecności notariusza. W sytuacji gdy podpis był złożony wcześniej bez obecności notariusza, istnieje możliwość uznania przez osobę, która złożyła podpis, iż jest on własnoręczny, co notariusz zaznaczy na sporządzonym dokumencie. W tej sytuacji również zostaje zachowana forma z urzędowo poświadczonym podpisem.

Notarialne poświadczenie podpisu nie zmienia charakteru całego dokumentu na urzędowy, a jedynie sprawia, że zyskuje on urzędową klauzulę poświadczeniową. Gdy cały dokument ma zyskać taką rangę, konieczne jest sporządzenie go w formie aktu notarialnego.

Co w sytuacji, gdy osoba nie może się podpisać?

W takim przypadku osoba, która nie może złożyć podpisu składa na dokumencie tuszowy odcisk palca, zaś obok tego odcisku inna osoba wpisze imię i nazwisko osoby nieumiejącej lub niemogącej pisać, umieszczając swój podpis.

A gdy osoba, która chce się podpisać nie zna języka polskiego?


W sytuacji, gdy osoba nie zna języka polskiego i do czynności nie jest dołączony przekład na inny znany tej osobie język, notariusz powinien przetłumaczyć akt lub inny dokument osobiście albo przy pomocy tłumacza. Zarówno notariusz jak i tłumacz musi posiadać uprawnienia tłumacza przysięgłego.

Ile to kosztuje?

Poświadczenie podpisu na dokumencie, który jest oznaczony konkretną sumą pieniężną, to 1/10 stawki, która należałaby się, jeśli dokument byłby sporządzony w formie aktu notarialnego, lecz nie więcej niż   300 zł + 23% VAT

Poświadczenie podpisu na pełnomocnictwach i pozostałych dokumentach 20 zł + 23% VAT

Kategorie
Aktualności

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny został wprowadzony do porządku prawnego na mocy ustawy z dnia 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Instytucja Najmu okazjonalnego z roku na rok staje się coraz bardziej powszechnym rodzajem zawierania umów w obrocie wynajmu nieruchomości, ze względu na skuteczniejsze zabezpieczenie właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami, niż ma to miejsce w przypadku zawarcia zwykłej umowy najmu.

W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego jednym z załączników jest oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu. Akt ten jest tytułem egzekucyjnym w rozumieniu art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., który zastępuje proces sądowy zmierzający dopiero do uzyskania tego tytułu egzekucyjnego. Kolejny załącznik to oświadczenie najemcy, w którym wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zatem konstrukcja najmu okazjonalnego umożliwia eksmisję bez uprzedniego postępowania sądowego o nakazanie opróżnienia lokalu, a nadto wyłącza uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego.

Aby doprowadzić do eksmisji, należy zażądać od najemcy opróżnienia przez niego i osoby z nim zamieszkujące wynajmowanego lokalu w określonym, nie krótszym niż 7 dni terminie. Żądanie wymaga formy pisemnej z urzędowo poświadczonym podpisem. W razie bezskutecznego upływu określonego terminu, należy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, a następnie zwrócić się z nim do komornika o eksmitowanie byłego najemcy z lokalu.

Jakie różnice występują w przypadku zawarcia umowy w formie najmu okazjonalnego zamiast zawarcia umowy najmu w zwykłej formie?

  • umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko przez właściciela lokalu będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Osoby fizyczne prowadzące taką działalność lub przedsiębiorcy będą zamiast umowy najmu okazjonalnego zawierać umowy najmu instytucjonalnego
  • umowa najmu okazjonalnego (a także każda zmiana umowy) musi być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności
  • umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas oznaczony nieprzekraczający 10 lat
  • obowiązek zgłoszenia przez Wynajmującego (właściciela lokalu) zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela (w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu). Jeżeli umowa nie zostanie zgłoszona, będzie traktowana jako zwykła umowa najmu
  • dodatkowe załączniki do umowy, m.in.:

– oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji sporządzone w formie aktu notarialnego,

– oświadczenie najemcy zawierające wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać wraz z osobami z nim zamieszkującymi w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego,

– oświadczenie właściciela innego lokalu wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących.

OŚWIADCZENIE NAJEMCY O PODDANIU SIĘ RYGOROWI EGZEKUCJI SPORZĄDZONE W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO

Oświadczenie to stanowi jeden z koniecznych załączników do umowy najmu okazjonalnego. Czynność sprowadza się do złożenia oświadczenia o zobowiązaniu opróżnienia z rzeczy osobistych i wydania najmowanego lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w trybie najmu okazjonalnego, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu ww. umowy.

Do przygotowania oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji należy okazać:

  • podpisaną umowę najmu okazjonalnego
  • stanowiące załącznik do ww. umowy oświadczenie właściciela innego lokalu wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących (oświadczenie to musi zostać podpisanie przez wszystkich właścicieli, np. jeśli właścicielami są małżonkowie na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, oświadczenie musi zostać podpisane przez oboje z nich)
  • dane z dowodu osobistego Najemcy jako osoby która będzie składać oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Na koszty związane z czynnością składają się: taksa notarialna, która wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę oraz koszty wypisów tego dokumentu. Do taksy notarialnej oraz wypisów aktu należy doliczyć podatek VAT.

Poniżej znajduje się przykładowa umowa najmu okazjonalnego wraz z załącznikami – do indywidualnej edycji.

Ślubuję uroczyście jako notariusz powierzone mi obowiązki wypełniać zgodnie z prawem i sumieniem, dochować tajemnicy zawodowej, w postępowaniu swym kierować się zasadami godności, honoru i uczciwości.

Kancelaria Notarialna Sylwia Boroń-Radoń Notariusz

  • al. mjr Wacława Kopisto 8A lok. 484
  • 35-315 Rzeszów

Godziny otwarcia:

  • poniedziałek – piątek: 09:00-17:00
  • soboty: 9:00-12:00 (po wcześniejszym umówieniu się)

Istnieje możliwość dostosowania godzin funkcjonowania Kancelarii do indywidualnych potrzeb, również w dni wolne od pracy, po wcześniejszym ustaleniu telefonicznym.

Ta strona korzysta z ciasteczek. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.

Rozumiem
RODO