Kategorie
Aktualności

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny został wprowadzony do porządku prawnego na mocy ustawy z dnia 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Instytucja Najmu okazjonalnego z roku na rok staje się coraz bardziej powszechnym rodzajem zawierania umów w obrocie wynajmu nieruchomości, ze względu na skuteczniejsze zabezpieczenie właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami, niż ma to miejsce w przypadku zawarcia zwykłej umowy najmu.

W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego jednym z załączników jest oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu. Akt ten jest tytułem egzekucyjnym w rozumieniu art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., który zastępuje proces sądowy zmierzający dopiero do uzyskania tego tytułu egzekucyjnego. Kolejny załącznik to oświadczenie najemcy, w którym wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zatem konstrukcja najmu okazjonalnego umożliwia eksmisję bez uprzedniego postępowania sądowego o nakazanie opróżnienia lokalu, a nadto wyłącza uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego.

Aby doprowadzić do eksmisji, należy zażądać od najemcy opróżnienia przez niego i osoby z nim zamieszkujące wynajmowanego lokalu w określonym, nie krótszym niż 7 dni terminie. Żądanie wymaga formy pisemnej z urzędowo poświadczonym podpisem. W razie bezskutecznego upływu określonego terminu, należy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, a następnie zwrócić się z nim do komornika o eksmitowanie byłego najemcy z lokalu.

Jakie różnice występują w przypadku zawarcia umowy w formie najmu okazjonalnego zamiast zawarcia umowy najmu w zwykłej formie?

  • umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko przez właściciela lokalu będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Osoby fizyczne prowadzące taką działalność lub przedsiębiorcy będą zamiast umowy najmu okazjonalnego zawierać umowy najmu instytucjonalnego
  • umowa najmu okazjonalnego (a także każda zmiana umowy) musi być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności
  • umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas oznaczony nieprzekraczający 10 lat
  • obowiązek zgłoszenia przez Wynajmującego (właściciela lokalu) zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela (w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu). Jeżeli umowa nie zostanie zgłoszona, będzie traktowana jako zwykła umowa najmu
  • dodatkowe załączniki do umowy, m.in.:

– oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji sporządzone w formie aktu notarialnego,

– oświadczenie najemcy zawierające wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać wraz z osobami z nim zamieszkującymi w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego,

– oświadczenie właściciela innego lokalu wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących.

OŚWIADCZENIE NAJEMCY O PODDANIU SIĘ RYGOROWI EGZEKUCJI SPORZĄDZONE W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO

Oświadczenie to stanowi jeden z koniecznych załączników do umowy najmu okazjonalnego. Czynność sprowadza się do złożenia oświadczenia o zobowiązaniu opróżnienia z rzeczy osobistych i wydania najmowanego lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w trybie najmu okazjonalnego, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu ww. umowy.

Do przygotowania oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji należy okazać:

  • podpisaną umowę najmu okazjonalnego
  • stanowiące załącznik do ww. umowy oświadczenie właściciela innego lokalu wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących (oświadczenie to musi zostać podpisanie przez wszystkich właścicieli, np. jeśli właścicielami są małżonkowie na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, oświadczenie musi zostać podpisane przez oboje z nich)
  • dane z dowodu osobistego Najemcy jako osoby która będzie składać oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Na koszty związane z czynnością składają się: taksa notarialna, która wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę oraz koszty wypisów tego dokumentu. Do taksy notarialnej oraz wypisów aktu należy doliczyć podatek VAT.

Poniżej znajduje się przykładowa umowa najmu okazjonalnego wraz z załącznikami – do indywidualnej edycji.

Kategorie
Aktualności

Odrzucenie spadku

Zmarł ojciec. Zostawił same długi. Co zrobić, żeby nie musieć ich spłacać?

Oświadczenie o odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania. Brak oświadczenia spadkobiercy w terminie określonym wyżej jest jednoznaczny z przyjęciem spadku z mocy prawa.
Oświadczenie o odrzuceniu spadku można złożyć przed sądem lub przed notariuszem. Z przyjęcia oświadczenia o odrzuceniu spadku notariusz sporządza protokół w formie aktu notarialnego, który przesyła do sądu spadku wraz z załącznikami. Załącznikiem do protokołu będzie odpis aktu zgonu spadkodawcy albo prawomocne orzeczenie sądowe o uznaniu za zmarłego lub o stwierdzeniu zgonu.

Spadkodawca pozostawił testament. Co to zmienia?
Spadkobierca powołany do spadku zarówno z mocy testamentu, jak i z mocy ustawy może spadek odrzucić jako spadkobierca testamentowy, a przyjąć spadek jako spadkobierca ustawowy. Reguła ta znajdzie zastosowanie tylko wtedy, gdy wskutek odrzucenia spadku przez spadkobiercę testamentowego dojdzie do dziedziczenia z ustawy. Przepis ten nie ma natomiast zastosowania w sytuacji, gdy spadkodawca rozrządził w testamencie tylko częścią spadku. W takich okolicznościach spadkobierca testamentowy, który uczestniczy w dziedziczeniu ustawowym pozostałej części spadku, zachowuje pełną swobodę w kwestii przyjęcia lub odrzucenia spadku z obu tytułów.

Jakie skutki prawne wywołuje złożone oświadczenie o odrzuceniu spadku?
Raz złożonego oświadczenia o odrzuceniu spadku nie można zmienić ani odwołać. Pociąga za sobą definitywne skutki w odniesieniu do spadku dziedziczonego po danym spadkodawcy. Spadkobierca, który spadek odrzucił, zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku, a prawa do spadku, które przysługiwałyby mu, gdyby go nie odrzucił przechodzą na jego zstępnych.

Co w sytuacji, gdy powołanym do dziedziczenia jest małoletni?
Rodzic powinien złożyć wniosek do sądu rodzinnego o zezwolenie na odrzucenie spadku w imieniu małoletniego dziecka. Po otrzymaniu prawomocnego postanowienia, powinien stawić się w kancelarii notarialnej i poprosić o sporządzenie protokołu, zgodnie z którym odrzuci spadek po zmarłym w imieniu małoletniego.

Skąd wynika taka procedura?
Zgodnie z polskim prawem odrzucenie spadku w imieniu małoletniego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka. Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi, iż do takich czynności niezbędne jest zezwolenie sądu opiekuńczego, a czynność prawna dokonana bez takiej zgody jest nieważna. W związku z tym obligatoryjne jest uprzednie uzyskanie sądowego zezwolenia na odrzucenie spadku w imieniu małoletniego.

Ile to kosztuje?
Za sporządzenie protokołu z przyjęcia oświadczenia o odrzuceniu spadku notariusz pobierze kwotę 50 zł + 23%.

Kategorie
Aktualności

Akt poświadczenia dziedziczenia – dziedziczenie ustawowe

Do uzyskania praw do majątku spadkowego należy przeprowadzić postępowanie spadkowe. Można tego dokonać w sądzie albo u notariusza. Zarejestrowany w Rejestrze Spadkowym Akt Poświadczenia Dziedziczenia (tzw. APD) ma skutki prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzenie nabycia spadku.

Jak wygląda poświadczenie dziedziczenia u notariusza?

Osoby zainteresowane poświadczeniem dziedziczenia zgłaszają się do kancelarii notarialnej i przedstawiają notariuszowi stan faktyczny. Notariusz zapyta czy spadkodawca pozostawił testament oraz ustali krąg spadkobierców, ponadto zapyta czy od śmierci minęło 6 miesięcy.

Dlaczego 6 miesięcy ma znaczenie?
Zgodnie z kodeksem cywilnym do 6 miesięcy od daty śmierci spadkobierca ma prawo odrzucić spadek bądź przyjąć spadek wprost z ustawy. W momencie złożenia oświadczenia o odrzuceniu spadku, udział spadkowy, który przysługiwałby spadkobiercy w momencie stwierdzenia nabycia spadku przechodzi na jego zstępnych. Po upływie 6 miesięcy następuje przyjęcie spadku z mocy prawa.
UWAGA! W kancelarii w trakcie czynności muszą stawić się wszyscy spadkobiercy. W przypadku braku takiej możliwości notariusz odmówi jej dokonania bądź zaproponuje sporządzenie protokołu obejmującego projekt protokołu dziedziczenia, który będzie mógł zostać potwierdzony przez nieobecnego spadkobiercę w późniejszym czasie w tej samej lub innej kancelarii.

Jakie dokumenty należy przedłożyć notariuszowi?
Lista potrzebnych dokumentów znajduje się w zakładce Dokumenty.
UWAGA! Akty stanu cywilnego zostają w kancelarii przy oryginale aktu. Nie ma możliwości odebrania ich przez stawających po czynności. Dlatego, jeżeli wiemy, że będą potrzebne nam w przyszłości, należy poprosić w Urzędzie Stanu Cywilnego o dodatkowy egzemplarz. Notariusz może także poświadczyć zgodność takiego odpisu z oryginałem i wydać zainteresowanemu poświadczony dokument. Ma on wówczas moc urzędową taką jak oryginalny odpis.

A co z domem, mieszkaniem?
Notariusz ma obowiązek zawiadomić sąd wieczystoksięgowy o każdej zmianie właściciela nieruchomości. Jeżeli w skład spadku wchodzą nieruchomości lub prawa posiadające założoną księgę wieczystą, których właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym czy też uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu był spadkodawca – notariusz poprosi o numery tych ksiąg. Wówczas w protokole dziedziczenia notariusz opisuje ww. przedmioty, a następnie po zakończeniu czynności przesyła do wydziału ksiąg wieczystych właściwych sądów rejonowych zawiadomienia o zmianie właściciela.

Ile to kosztuje?
W sprawach spadkowych opłaty notarialne wyrażone są kwotowo.

  1. protokół przyjęcia oświadczenia o przyjęciu spadku 50 zł + 23% VAT
  2. protokół poszukiwania testamentu w Notarialnym Rejestrze Testamentów 200 zł + 23% VAT
  3. protokół dziedziczenia 100 zł + 23% VAT
  4. Akt Poświadczenia Dziedziczenia 50 zł + 23% VAT oraz 5 zł tytułem opłaty za rejestrację w Rejestrze Spadkowym
  5. wypisy tych dokumentów 6 zł + 23% VAT za stronę

Sprawy spadkowe nie kończą się jednak w kancelarii notarialnej. Związane jest to chociażby z obowiązkiem zgłoszenia nabytego majątku do Urzędu Skarbowego czy obowiązkiem zgłoszenia zmiany właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Notariusz informuje o tych procedurach, tłumacząc i pomagając w wypełnieniu skomplikowanych formularzy, czego nie uzyskuje się w postępowaniu sądowym.

Kategorie
Aktualności

Umowa darowizny nieruchomości, ustanowienie dożywotniej służebności mieszkania

Umowa darowizny jest umową polegającą na przeniesieniu własności danej nieruchomości przez darczyńcę na rzecz obdarowanego (nabywcy). 

Cechą charakterystyczną umowy darowizny jest jej nieodpłatność.

Umowa darowizny nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Przy sporządzaniu czynności wymagana jest obecność zarówno darczyńcy jak i obdarowanego, lub ich prawidłowo umocowanych przedstawicieli. Z uwagi na to, iż darowizna jest umową, nie ma możliwości aby sporządzono czynność jedynie przy udziale jednej ze stron. Do skuteczności umowy konieczne jest złożenie zarówno oświadczenia darczyńcy o darowaniu nieruchomości, jak i złożenie oświadczenia obdarowanego o przyjęciu tej darowizny.

Z chwilą podpisania umowy darowizny własność nieruchomości przechodzi na obdarowanego. W przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub też lokalu mieszkalnego, darczyńca dla którego darowana nieruchomość jest jednocześnie jedynym domem czy mieszkaniem, powinien zastanowić się nad zabezpieczeniem swoich praw poprzez polecenie ustanowienia osobistej służebności mieszkania.

Służebność ta jest ograniczonym prawem rzeczowym, która uprawnia darczyńcę do dożywotniego zamieszkiwania w budynku/lokalu mieszkalnym. Wpisu tego prawa dokonuje się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, stanowiąc zarazem pewne zabezpieczenie przed dalszą jej sprzedażą, a w konsekwencji pozbawienie siebie prawa do zamieszkiwania w niej. Prawo to przysługuje uprawnionemu do jego śmierci, który w każdej chwili ma możliwość zrzeczenia się tego uprawnienia.

Od darowizny pobierany jest podatek od spadków i darowizn. Natomiast to czy podatek wystąpi, a jeżeli tak to w jakiej wysokości, jest ściśle związane z pokrewieństwem stron umowy i przynależnością do określonych przez ustawodawcę grup podatkowych.

Najpowszechniej zawieranymi umowami są darowizny w kręgu najbliższej rodziny, np. rodzice darują dzieciom, dziadkowie darują wnukom, brat daruje siostrze itd. Darowizny te ze względu na przynależność do tzw. zerowej grupy podatkowej są całkowicie zwolnione od podatku od spadków i darowizn.

W przypadku darowizny pomiędzy osobami należącymi do dalszych grup podatkowych (np. teściowe darują zięciowi [I grupa podatkowa], brat matki daruje jej córce [II grupa podatkowa] lub darowizna pomiędzy osobami obcymi [III grupa podatkowa]), wysokość podatku ustalana jest w oparciu o przynależność do określonej grupy podatkowej – po odliczeniu kwoty wolnej od podatku, które wynoszą: 9.637 zł – I grupa podatkowa, 7.276 zł – II grupa podatkowa, 4.902 zł – III grupa podatkowa. Podstawę opodatkowania stanowi określona przez strony wartość rynkowa darowanej nieruchomości (lub udziału w jej współwłasności).

Szczegółowe kwestie dotyczące podatku od spadków i darowizn zostaną przedstawione w kolejnym artykule.

Podstawą wyliczenia opłat związanych z dokonaniem umowy darowizny jest określenie przez strony wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Na całościowe koszty związane z umową składają się: podatek, jeżeli wystąpił (notariusz jako płatnik ma obowiązek pobrać wyliczony podatek i przekazać go na konto urzędu skarbowego), opłata sądowa (odpowiednio obliczona w zależności od potrzeby dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej, np. wpis własności działki zabudowanej -200 zł, wpis dożywotniej służebności mieszkania – 200 zł, uzupełnienie/sprostowanie opisu nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej – 100 zł). Opłata ta jest pobierana przez notariusza i przekazywana na konto odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego), taksa notarialna (która podlega odpowiedniemu wyliczeniu od wskazanej wartości rynkowej nieruchomości), opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego, koszty wypisów aktu (wypisy otrzymują strony umowy, ponadto wypisy przesyłane są do: Sądu wieczystoksięgowego, gminy i starostwa właściwych ze względu na położenie nieruchomości oraz urzędu skarbowego).

Z uwagi na to, iż jeden z wypisów umowy wysyłany jest przez notariusza do Urzędu Skarbowego, jej strony nie muszą zgłaszać faktu zawarcia umowy we wskazanym urzędzie.

W przypadku pytań lub wątpliwości zachęcamy do kontaktu z Kancelarią.

Ta strona korzysta z ciasteczek. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.