Kategorie
Aktualności

Księga wieczysta. Jak ją czytać i na co zwrócić uwagę?

Elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste to rejestr publiczny prowadzony w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (gruntów, budynków, lokali, a także ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

W Polsce dostęp do ksiąg jest powszechny, a ich baza znajduje się na stronie internetowej Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pod adresem:  https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do, gdzie po kliknięciu zakładki: „Przeglądanie księgi wieczystej” istnieje możliwość sprawdzenia zarówno jej aktualnej, jak i zupełnej treści. W praktyce obrotu nieruchomościami dominujące znaczenie ma wersja aktualna, zupełna służy zaś do podglądu archiwalnych wpisów i badania historii prawnej danej nieruchomości.

Wpisy zawarte w księgach wieczystych skatalogowane są w czterech działach, zawierających odrębne kategorie informacji:

Dział I-O Oznaczenie nieruchomości

Dział I-O zawiera oznaczenie będącej przedmiotem danej księgi nieruchomości. Umieszcza się w nim wiadomości odnośnie położenia, powierzchni, sposobu użytkowania czy zabudowy nieruchomości. W przypadku ksiąg prowadzonych dla lokali stanowiących odrębną nieruchomość oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali, w dziale tym umieszcza się informacje o ich położeniu, powierzchni użytkowej, liczbie oraz rodzaju pomieszczeń z jakich się składają oraz pomieszczeniach do nich przynależnych. Na końcu każdego z działów zamieszcza się także dokumenty, na podstawie których dokonano znajdujących się w nim wpisów.

Dział I-SP Spis praw

Dział I-Sp zawiera spis praw dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Znaleźć można w nim informacje związane z prawami przysługującymi właścicielom oraz użytkownikom wieczystym, między innymi służebności, wielkość udziału właściciela lub użytkownika wieczystego w prawie do nieruchomości wspólnej, czy termin, do którego użytkowanie wieczyste zostało ustanowione. W księgach prowadzonych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu w dziale I-Sp ujawnia się te prawa oraz wskazuje właściwą spółdzielnię mieszkaniową.

Dział II Własność

W dziale II zamieszcza się wpisy wskazujące właścicieli lub użytkowników wieczystych, do których należy dana nieruchomość lub prawo, a także wskazuje się podstawę ich nabycia. Dział II warto przeglądnąć szczególnie przed zdecydowaniem się na zakup nieruchomości, ponieważ wynika z niego informacja czy określona osoba posiada prawo niezbędne do jej zbycia.

Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia

Niezwykle istotna w materii obrotu nieruchomościami jest także treść działu III. Umieszcza się w nim wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, a także inne roszczenia i prawa dotyczące przedmiotowej nieruchomości (z wyjątkiem tych dotyczących hipotek). W dziale III wpisuje się między innymi służebności obciążające nieruchomość (np. gruntowe – wśród nich służebności drogi koniecznej, czy osobiste – np. polegające na dożywotnim prawie do korzystania z nieruchomości), informacje o ograniczeniach w użytkowaniu wynikających z  wszczęcia egzekucji z nieruchomości, prawo pierwokupu, dzierżawy lub informacji o zawarciu względem przedmiotowej nieruchomości umowy przedwstępnej. Dział III zawiera także wpisy dotyczące ciążących na użytkowaniu wieczystym uprawnień oraz ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości.

Dział IV Hipoteka

Ostatni z działów księgi wieczystej, czwarty, zawiera wyłącznie wpisy dotyczące hipotek (zarówno umownych, jak i przymusowych). W praktyce najczęściej są to hipoteki ustanowione na zabezpieczenie wierzytelności z kredytów bankowych. W dziale tym można znaleźć informacje dotyczące: dokładnego określenia hipoteki obciążającej nieruchomość, waluty oraz wysokości do której została ona ustanowiona, wierzyciela hipotecznego w przypadku hipoteki zabezpieczającej wierzytelności przysługujące kilku podmiotom także administratora hipoteki.

Przeglądając dział IV księgi wieczystej należy pamiętać, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje uprawnionemu z jej tytułu prawo do zaspokojenia bez względu na to, czyją własnością stała się nieruchomość. Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, iż nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką, w rzeczywistości przejmujemy wynikające z niej zobowiązanie poprzedniego właściciela w zakresie, w jakim wierzyciel ten będzie mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.

Co oznacza wzmianka o wniosku?

Niekiedy w księgach wieczystych natknąć można się także na oznaczane specjalnymi numerami wzmianki. Ich obecność oznacza, iż do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o dokonanie wpisu, który nie został jeszcze rozpatrzony. Jest to sygnał, iż przeglądana księga może zawierać nieaktualne informacje lub też jej treść wkrótce może ulec zmianie.

 

Warto pamiętać, iż wniosek taki wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi nie będzie rozstrzygać na korzyść tego, kto nabył nieruchomość lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według tej treści.

Nabywca danej nieruchomości nie będzie chroniony, albowiem zadaniem rękojmi jest ochrona tych nabywców, którzy działają w zaufaniu do księgi wieczystej.

Dlatego każdorazowo należy badać od kogo wniosek o wpis w księdze pochodzi oraz czego dotyczy. Czynności tych dokonać można jedynie w sądzie wieczystoksięgowym, zaś uprawnieni do tego są notariusze oraz aktualny właściciel nieruchomości.

Dlaczego wpisy w księgach są takie ważne ?

Instytucja ksiąg wieczystych jest gwarantem bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, a niezwykle istotny w aspekcie realizowania tego celu jest powszechny dostęp do internetowej strony EKW, dzięki któremu każdy posiada możliwość zweryfikowania statusu określonych nieruchomości.

 

Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Właśnie dlatego warto poznać strukturę ksiąg wieczystych i zawartość poszczególnych jej działów. Należy jednak pamiętać, iż dla własnego bezpieczeństwa przy dokonywaniu czynności prawnych związanych z nieruchomościami warto zwrócić się o pomoc do profesjonalistów.

 

Profesjonalną pomoc w tym zakresie uzyskają Państwo w Kancelarii Notarialnej Notariusz Sylwii Boroń-Radoń.

 

 

Kategorie
Aktualności

Odpowiedzialność za długi małżonka

Odpowiedzialność za długi małżonka

Majątek wspólny a majątki osobiste małżonków

Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego powstaje pomiędzy małżonkami z mocy prawa ustrój wspólności majątkowej, o ile strony nie postanowią inaczej.

Oznacza to, że od tej chwili małżonkowie dysponują trzema masami majątkowymi. Pierwsza z nich to majątek wspólny, do którego równe prawa ma każdy z małżonków. W jego skład wchodzą co do zasady przedmioty nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego, w tym m.in. wynagrodzenie za pracę lub dochody z majątku osobistego (np. wynajem własnego mieszkania).

Druga i trzecia to majątki osobiste każdego z małżonków. Zalicza się do nich w głównej mierze przedmioty nabyte przed ślubem ale także darowizny, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie (o ile darczyńca lub spadkodawca inaczej nie postanowił), prawa niezbywalne przysługujące tylko jednej osobie (np. alimenty).

Czy mąż odpowiada za zobowiązania żony? Czy żona odpowiada za długi męża?

Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi o odpowiedzialności solidarnej obu małżonków jedynie za zobowiązania zaciągnięte przez jednego z nich w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny (art. 30 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), a nie za wszelkie zobowiązania zaciągnięte przez jednego z nich.

Na wstępie wymaga wyjaśnienia czym jest solidarna odpowiedzialność dłużników. Zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego oznacza ona, że kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Zatem jeżeli jeden z małżonków zaciągnie zobowiązanie celem zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny, to wierzyciel według własnego uznania może: żądać zaspokojenia roszczenia od każdego z małżonków z osobna lub od obojga łącznie. Tak wiec małżonek, który nie był stroną danej czynności prawnej, również może odpowiadać za zobowiązanie.

Przez zobowiązania zaciągnięte w sprawach wynikających z zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny należy rozumieć tylko te zobowiązania, które odnoszą się do normalnych, codziennych potrzeb rodziny, wymagających bezwzględnie zaspokojenia bez potrzeby podejmowania przez małżonków specjalnych decyzji. W myśl poglądów doktryny możemy do nich zaliczyć przeciętne, powtarzające się potrzeby w zakresie mieszkania, energii elektrycznej, ogrzewania, żywności, odzieży, ochrony zdrowia, nie luksusowych rozrywek, wypoczynku, wychowania dzieci.

Wszelkie inne zobowiązania, niedające się zakwalifikować pod pojęcie „zwykłych” potrzeb rodziny – zaciągnięte przez jednego małżonka nie rodzą odpowiedzialności solidarnej drugiego małżonka.

Wyżej opisana solidarna odpowiedzialność małżonków może zostać ograniczona, lecz tylko z ważnych powodów i tylko gdy sąd tak postanowi. Jej podstawą może być takie postępowanie małżonka w sprawach majątkowych, które może poważnie narażać interes współmałżonka lub rodziny poprzez lekkomyślność, rozrzutność i nieudolność w działaniu. Podstawą do tego może być również separacja faktyczna, ograniczenie lub wyłączenie zdolności do czynności prawnych.

O odpowiedzialności majątkiem wspólnym za zaciągnięte zobowiązania. Czy małżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania?

Najważniejsze znaczenie w przypadku odpowiedzialności za długi małżonka ma zgoda drugiego małżonka.

Jeżeli drugi małżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania, wierzyciel jest uprawniony do zaspokojenia swojej wierzytelności z całego majątku wspólnego małżonków lub z niektórych jego składników. Zatem zgoda stanowi przyzwolenie na przyszłą egzekucję z majątku wspólnego. W interesie wierzyciela będzie zatem, aby jego dłużnik miał zgodę małżonka na zaciągnięcie zobowiązania lub aby oboje małżonkowie zaciągnęli ten dług. W takich sytuacjach wierzyciel ma większą możliwość zaspokojenia swojego roszczenia.

Co jeżeli takiej zgody brak? Otóż w takiej sytuacji wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie z majątku osobistego dłużnika oraz tylko z niektórych składników majątku wspólnego, tj. wynagrodzenia za pracę, dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, praw autorskich i pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy.

Ale uwaga! W sytuacji, kiedy jeden z małżonków zaciągnął zobowiązanie w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny bez uzyskania zgody drugiego małżonka, odpowiedzialność małżonków za dług z tego tytułu i tak pozostaje solidarna.

A co z zobowiązaniem wynikłym przed powstaniem wspólności lub dotyczącym wyłącznie majątku osobistego małżonka?

W opisanej powyżej sytuacji wierzyciel może dochodzić zaspokojenia długu z majątku osobistego małżonka, ponadto z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, praw autorskich i pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy.

Pomimo, iż dłużnikiem jest tylko jeden z małżonków i dojdzie do zajęcia np. jego wynagrodzenia za pracę, które wchodzi do majątku wspólnego, pogorszenie sytuacji życiowej odczuje także i drugi współmałżonek, który formalnie nie jest dłużnikiem.

Zobowiązanie powstałe w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa

Prowadzenie działalności gospodarczej przez jednego z małżonków nie stanowi osobnej masy majątkowej, lecz wchodzi do majątku wspólnego małżonków.

Zatem jeżeli jeden z małżonków zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka, a które związane było z prowadzeniem przedsiębiorstwa, wierzyciel może zaspokoić się również z majątku objętego wspólnością majątkową, będącego jednocześnie majątkiem wchodzącym w skład przedsiębiorstwa.

Opisane wyżej uregulowania wywodzą się z przyznanego małżonkowi uprawnienia do samodzielnego zarządzania jako przedsiębiorcy przedmiotami majątkowymi przeznaczonymi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej.

Odpowiedzialność małżonków za zobowiązania publicznoprawne

Odmiennie przedstawia się odpowiedzialność małżonków za zobowiązania publicznoprawne przez które rozumiemy głównie zaległości wobec Urzędu Skarbowego Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

W przypadku osób pozostających w związku małżeńskim odpowiedzialność obejmuje majątek odrębny podatnika oraz majątek wspólny podatnika i jego małżonka. Odpowiedzialność podatkowa jest zatem bardziej rygorystyczna, niż w przypadkach opisanych powyżej.

Co zatem można zrobić jeżeli małżonkowie obawiają się o swój majątek wspólny?

Zarówno sytuacja, kiedy przyszły współmałżonek posiada długi jak i w sytuacji, kiedy jedno z małżonków prowadzi działalność gospodarczą (tym bardziej z niestabilną sytuację finansową), warto pomyśleć nad ustanowieniem rozdzielności majątkowej u notariusza.

Umowa majątkowa małżeńska o ustanowieniu rozdzielności majątkowej powoduje, że z chwilą jej zawarcia posiadany dotąd majątek wspólny przestaje istnieć, a w jego miejsce powstają dwa odrębne majątki osobiste każdego z małżonków. Umowę taką w każdym czasie można zmienić lub rozwiązać, powracając do ustroju wspólności majątkowej.

Jeśli małżonkowie zawarli intercyzę, małżonek nieprowadzący działalności gospodarczej, co do zasady nie odpowie za zaległości publicznoprawne żony lub męża. Wyjątkiem tu będzie jednak sytuacja, w której po podpisaniu intercyzy żona pomagała mężowi (lub odwrotnie) przy prowadzeniu działalności. Wówczas małżonkowie odpowiedzą solidarnie do wartości osiągniętych korzyści.

Ile to kosztuje?

Za sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej  400 zł + 23% VAT

Wypisy ww. dokumentu  6 zł + 23% VAT za stronę

Kategorie
Aktualności

Czy warto założyć spółkę z o.o. u notariusza?

Czy warto założyć spółkę z o.o. u notariusza?

Jeżeli decydujemy się założyć spółkę z o.o. możemy to zrobić na dwa sposoby. Pierwszy to zawarcie umowy spółki przez Internet, na podstawie wzorca umowy w portalu s24. Druga opcja to zawarcie umowy spółki z o.o. w tradycyjnej formie czyli w postaci aktu notarialnego – co wiąże się z wizytą w Kancelarii Notarialnej.

E-spółka i gotowy wzorzec umowy

Rejestracja spółki przez Internet oparta jest o sztywny wzorzec umowy udostępniony w systemie teleinformatycznym, który daje ograniczone możliwości kształtowania postanowień umowy spółki. Brak możliwości wyboru nieszablonowych rozwiązań powoduje, że na etapie zakładania spółki (przy zgodzie wszystkich wspólników) pewnych rozwiązań nie można wprowadzić. Kształt umowy spółki musi odpowiadać gotowemu wzorcowi.

Takie uproszczenia, z pozoru korzystne dla wspólników, mogą powodować problemy w przyszłej działalności spółki.

Warto korzystać z pomocy notariusza przy zakładaniu spółki

Notariusz jako osoba zaufania publicznego zadba o to, aby umowa była zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, a stosunek prawny danej spółki był ukształtowany według woli jej wspólników, z uwzględnieniem rozwiązań, które w przyszłości pozwolą zapobiec wielu problemom w działalności spółki.

Poniżej kilka istotnych rozwiązań, wymagających zachowania formy tradycyjnej.

W umowie spółki zawieranej w formie aktu notarialnego:

  1. wkładami do spółki mogą być wkłady niepieniężne zwane także aportem tj. prawa, które spełniają łącznie poniższe warunki: są zbywalne, przydatne dla spółki oraz możliwe do wyceny i ujęcia w bilansie, np. w postaci: rzeczy ruchomych, nieruchomości, majątkowych praw autorskich, udziałów w innej spółce prawa handlowego; w elektronicznej umowie spółki można zastrzec jedynie wniesienie wkładu pieniężnego,
  2. można wprowadzić uprzywilejowanie udziałów, gdyż zasadą jest że jeżeli ustawa lub umowa spółki nie stanowi inaczej, wspólnicy mają równe prawa i obowiązki w spółce. 

    Rodzaje uprzywilejowania:

    • co do prawa głosu na Zgromadzeniu Wspólników – wspólnikowi posiadającemu ten udział może przysługiwać z niego więcej głosów, a maksymalna liczba głosów przypadających na jednej udział uprzywilejowany wynosi 3,
    • prawa do dywidendy –  wspólnikowi posiadającemu ten udział może być przyznanawyższa dywidenda niż wynikałoby z jej proporcjonalnego podziału; nie może ona przewyższać więcej niż o połowę dywidendę przysługującą udziałom nieuprzywilejowanym,
    • sposobu uczestnictwa przy podziale majątku spółki w wypadku jej likwidacji,
  3. można za zgodą wspólnika którego ten obowiązek dotyczy i za zapłatą na jego rzecz wynagrodzenia ustanowić powtarzające się świadczenia niepieniężne w spółce z o.o.,
  4. można ustalić obowiązek dopłat przez który rozumie się możliwość pozyskania od wspólników dodatkowych środków pieniężnych, także w sytuacji kłopotów finansowych spółki oraz postanowić na jakich zasadach będą one zwracane wspólnikom,
  5. można wyłączyć spadkobierców wspólnika bądź jego małżonka od udziału w spółce,
  6. można w określonych przypadkach wprowadzić przymusowe umorzenie udziałów  bez konieczności wnoszenia sądowego powództwa o wyłączenie wspólnika ze spółki,
  7. można wprowadzić szersze ograniczenia w rozporządzaniu udziałami w przypadku ich sprzedaży, np. poprzez konieczność uzyskania zgody zgromadzenia wspólników; w elektronicznej umowie spółki można zastrzec jedynie konieczność uzyskania zgody zarządu.

Jak zatem przygotować się do założenia spółki z o.o. u notariusza?

Celem sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę spółki (aktu założycielskiego w przypadku jednego wspólnika) należy wcześniej do kancelarii dostarczyć następujące informacje:

  • dane wspólników (imiona, nazwiska, imiona rodziców, serie i numery dokumentów tożsamości wraz z datami ich ważności, PESELE, adresy zamieszkania, a w przypadku osób prawnych – nazwa i adres spółki, NIP, REGON oraz numer KRS),
  • nazwę spółki i siedzibę spółki,
  • przedmiot działalności spółki zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności,
  • czas działania spółki (jeżeli jest oznaczony),
  • wysokość kapitału zakładowego (min. 5.000,00 zł),
  • wartość nominalną udziałów w spółce (min. 50,00 zł),
  • liczbę udziałów objętych przez każdego wspólnika,
  • sposób objęcia udziałów przez poszczególnych wspólników,
  • wybrany sposób reprezentacji spółki.

W celu omówienia pozostałych kwestii oraz dostosowania wzoru umowy do Państwa potrzeb zachęcamy do kontaktu z Kancelarią.

Rejestracja w KRS

Należy pamiętać, że w okresie pomiędzy zawarciem umowy spółki, a dokonaniem wpisu do KRS spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nie jest jeszcze właściwą spółką z o.o. a  spółką w organizacji.

W tym celu należy dopełnić formalności związanych z jej rejestracją. 

Od 1 lipca 2021 roku wnioski o zarejestrowanie spółki z o.o. można składać wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu PRS (Portal Rejestrów Sądowych) znajdującego się pod adresem: http://prs.ms.gov.pl/.

Należy w tym celu przygotować „Numer aktu notarialnego w CREWAN” który znajduje się na zawiadomieniu o rejestracji otrzymanym od notariusza.

Ile to kosztuje?

Wysokość kosztów związanych zawarciem umowy spółki z o.o. w formie aktu notarialnego zależy od wysokości kapitału zakładowego spółki.

Należą do nich:

  1. taksa notarialna (przy minimalnym kapitale zakładowym równym 5.000 zł)  – 160 zł netto + 23 % VAT,
  2. Podatek PCC – 0,5 % (przy minimalnym kapitale zakładowym równym 5.000 zł)  – 21 zł,
  3. wypisy umowy 6 zł netto + 23% VAT za stronę.

 

Kategorie
Aktualności

Pełnomocnictwo

Pełnomocnictwo

Po co udziela się pełnomocnictwa?

Pełnomocnik odpowiednio upoważniony może reprezentować osobę udzielającą pełnomocnictwa, którą nazywamy mocodawcą oraz dokonywać w jej imieniu czynności prawnych w zakresie w jakim jest do tego umocowany.

Pełnomocnictwo jest nam zatem potrzebne, gdy chcemy dokonać pewnej czynności prawnej, ale nie możemy być obecni przy niej osobiście. Wówczas osoba którą darzymy zaufaniem może reprezentować nasze interesy w sytuacji gdy sami nie możemy tego zrobić, bo na przykład uniemożliwia nam to pobyt poza granicami kraju.

Pełnomocnictwo w zwykłej formie pisemnej, z podpisem notarialnie poświadczonym, a może w formie aktu notarialnego?

Większość czynności prawnych można dokonać przez pełnomocnika, pod warunkiem, że pełnomocnictwo udzielone zostanie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Zacznijmy więc od tego jakie czynności ma ono obejmować. Zasadą jest, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Jeżeli pełnomocnictwo ma upoważniać do zawarcia umowy, której skutkiem będzie nabycie lub zbycie nieruchomości – wówczas pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, gdyż jej zawarcie wymaga takiej formy.

Pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym to dokument sporządzony samodzielnie przez mocodawcę w formie pisemnej, jednak podpisany w obecności notariusza i opatrzony klauzulą, której notariusz wypisuje dane mocodawcy, stwierdzając jego tożsamość na podstawie okazanego dokumentu i opatrując pieczęcią urzędową oraz własnym podpisem. Taką formę pełnomocnictwa stosuje się wtedy, kiedy zgodnie z przepisami prawa jest ona wymagana np. do zbycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, do sprzedaży przedsiębiorstwa czy udziału w licytacji.

W innych przypadkach wystarczające będzie upoważnienie w zwykłej formie pisemnej i nie wymaga wizyty u notariusza.

O zaletach pełnomocnictwa notarialnego

Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego może być także stosowane do czynności, które nie wymagają zachowania formy aktu notarialnego a życzeniem stron jest udzielenie pełnomocnictwa w tej właśnie formie.

Do zalet tego rozwiązania należy:

  • pewność, że dokument został sformułowany prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i udzielony przez osobę wskazaną w treści pełnomocnictwa jako mocodawcę, gdyż zadaniem notariusza jest stwierdzenie tożsamości takiej osoby i upewnienie się że wie ona jakiej czynności chce dokonać,
  • ograniczenie możliwość zakwestionowania pełnomocnictwa przez urzędy, instytucje czy osoby fizyczne tzn. że będziemy mogli się nim skutecznie przy danej czynności posłużyć

Pełnomocnictwo ,,do wszystkiego”

Udzielenie pełnomocnictwa w każdym przypadku wymaga określenia przez mocodawcę zakresu umocowania. Mocodawca powinien wskazać konkretne czynności, jakich w jego imieniu będzie mógł dokonywać pełnomocnik w taki sposób, aby treść pełnomocnictwa nie budziła wątpliwości co do zakresu umocowania.

Pełnomocnictwo może być więc:

  1. ogólne – do wykonywania czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu (w tym do administrowania swoim majątkiem)
  2. rodzajowe – ograniczone do czynności określonego rodzaju, np. nabywanie nieruchomości
  3. szczególne – które precyzyjnie określa zakres kompetencji udzielanych pełnomocnikowi przez mocodawcę, np. nabycie konkretnej nieruchomości

Kiedy pełnomocnictwo nie może być używane?

W konkretnych sytuacjach wskazanych w ustawie np. do sporządzenia testamentu, aktu poświadczenia dziedziczenia. Takich czynności nie można dokonać przez pełnomocnika.

Odwołanie pełnomocnictwa i wygaśnięcie umocowania

Pełnomocnictwa zazwyczaj udzielane są bezterminowo, o ile treść pełnomocnictwa nie stanowi inaczej.

Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że w treści pełnomocnictwa mocodawca zrzekł się jego odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga zgody pełnomocnika, ani podania powodu odwołania natomiast aby było skuteczne – musi być mu zakomunikowane.

Odwołanie pełnomocnictwa może zostać dokonane w dowolnej formie, niezależnie od tego, w jakiej formie zostało udzielone. Ważne jest aby mocodawca skutecznie zawiadomił pełnomocnika, że pełnomocnictwo zostało odwołane.

Po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa.

Umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

Ile to kosztuje?

Pełnomocnictwo do dokonania jednej czynności   30 zł + 23% VAT

Pełnomocnictwo zawierające umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności   100 zł + 23% VAT

Wypisy tych dokumentów  6 zł + 23% VAT za stronę

Kategorie
Aktualności

W jaki sposób dowiedzieć się czy spadkodawca pozostawił długi spadkowe?

W jaki sposób dowiedzieć się czy spadkodawca pozostawił długi spadkowe?

Wbrew pozorom to, czy spadkodawca pozostawił długi spadkowe, a jeżeli tak to jakie i w jakiej wysokości, niestety wcale nie jest łatwe do ustalenia.

Zapewne większość osób które stały się spadkobiercą czy to testamentowym czy ustawowym, zanim przyjmą spadek zastanawiają się, czy jego przyjęcie nie przyniesie dla nich negatywnych skutków. Dlatego aby się przed nimi uchronić chcą wcześniej uzyskać informację o potencjalnych długach spadkodawcy.

 

Bazy dłużników – BIK, BIG, KRD

Niestety, dopóki spadkobierca nie będzie w posiadaniu dokumentu stwierdzającego jego prawa do spadku (co wiąże się z przeprowadzeniem postępowania spadkowego a następnie wydaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku przez sąd lub aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza), większość instytucji takich jak np. banki a także rejestry finansowe gromadzące dane dłużników takie jak BIK, BIG, KRD nie udzielą jakichkolwiek informacji na temat ewentualnych długów pozostawionych przez spadkodawcę. Tylko ww. dokumenty będą stanowiły np. dla banku podstawę udzielenia informacji o lokacie zmarłego oraz o ewentualnych pożyczkach czy kredytach, jakie zmarły zaciągnął.

 

Od czego w takim wypadku zacząć?

W takiej sytuacji sugerujemy, aby zacząć poszukiwania ewentualnych długów spadkodawcy u tzw. źródła, czyli w miejscu jego zamieszkania. Wszelkie pozostawione dokumenty, listy, ponaglenia, wezwania do zapłaty prawdopodobnie pozwolą na wskazanie zawartych przez spadkodawcę zobowiązań, których kontynuacja obciążała będzie spadkobiercę od momentu przyjęcia spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi mieszkanie warto okazując akt zgonu spadkodawcy także dowiedzieć się, czy zobowiązania u zarządcy nieruchomości (ewentualnie w spółdzielni) były regulowane na bieżąco, tzn. czy zmarły pozostawił długi i a jeżeli tak to jakiej wysokości one są. Dodatkowym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej lokalu (nieruchomości). Znając jej numer mamy szansę dowiedzieć się, czy lokal jest obciążony hipoteką albo czy np. wobec zmarłego był prowadzone postępowanie egzekucyjne przez komornika.

 

Urzędowe ustalenie składu oraz wartości spadku pozostawionego po zmarłym

Jeżeli w dalszym ciągu będą występowały wątpliwości co do ewentualnych długów spadkodawcy, możliwym rozwiązaniem jest złożenie wniosku w sądzie o wykonanie spisu inwentarza po zmarłym. Postępowanie to, choć pociąga za sobą dodatkowe koszty (spis inwentarza wykonuje komornik na zlecenie sądu) pomoże podjąć decyzję czy opłaca się przejąć spadek po zmarłej osobie.

 

Co dalej?

Spadek można przyjąć bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza) bądź całkowicie go odrzucić, gdy jest on niekorzystny dla spadkobiercy.

Takie oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku musi być złożone w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania do dziedziczenia. Najczęściej będzie to data śmierci spadkodawcy lub data otrzymania zawiadomienia o odrzuceniu spadku przez spadkobierców, którzy byli powołani do dziedziczenia w pierwszej kolejności.

 

Brak oświadczenia o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku

Z dniem 18 października 2015 roku weszły w życie nowe uregulowania zmieniające dotychczas obowiązujące zasady odpowiedzialności za długi spadkowe. Do spadków po tej dacie wprowadzono jako regułę przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza.  Tym samym zasadą stało się ograniczenie odpowiedzialności spadkobierców za długi spadkowe. Te znowelizowane przepisy kodeksu cywilnego mają jednakże zastosowanie wyłącznie do spadków otwartych od dnia wejścia w życie ustawy.

Przykładowo: Jeżeli spadkodawca zmarł przed dniem 18 października 2015 roku, a spadek po nim został przeprowadzony już po wejściu w życie znowelizowanej ustawy, nastąpiło przyjęcie spadku wprost (według starej zasady, czyli bez ograniczania odpowiedzialności za długi spadkowe).

Oznacza to, iż zastosowanie odpowiednich przepisów będzie uzależnione od daty śmierci spadkodawcy.

 

Co w przypadku przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza?

Warto wskazać iż  w razie przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe tylko do wartości ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza stanu czynnego spadku.

Przykładowo: Długi spadkowe wynoszą 30 tys. zł a majątek spadkowy wynosi 10 tys. zł. Spadkobierca będzie odpowiadał za zobowiązania spadkodawcy do kwoty 10 tys. zł., zaś za pozostały dług 20 tys. zł nie będzie ponosił odpowiedzialności.

Warto jednak podkreślić, że ww. odpowiedzialność za długi spadkowe będzie miała miejsce, jeżeli zostanie sporządzony wykaz inwentarza bądź spis inwentarza.

 

 

Czym jest wykaz inwentarza?

Wykaz inwentarza w przeciwieństwie do powołanego wyżej spisu inwentarza jest tak naprawdę dokumentem prywatnym, sporządzanym przez spadkobiercę, który przyjął spadek z dobrodziejstwem inwentarza (także: zapisobiercę windykacyjnego oraz wykonawcę testamentu) według ustalonego wzoru przygotowanego przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Złożenie wykazu inwentarza wymaga staranności, od której należytego dochowania zależy jego skuteczność wobec wierzycieli spadkodawcy. Z tego powodu osoba składająca wykaz inwentarza powinna z należytą starannością ujawnić wszystkie znane jej przedmioty należące do spadku oraz przedmioty zapisów windykacyjnych, podać ich wartość według stanu i cen z chwili otwarcia spadku, a także wszystkie znane długi spadkowe i ich wysokość według stanu z chwili otwarcia spadku a następnie złożyć go w sądzie lub przed notariuszem.

Złożony w ten sposób wykaz jest wiążący, jednak jego rzetelność można przed sądem podważyć. Podstępne zatajenie majątku lub zawyżenie długów spadkowych, może skutkować wobec spadkobiercy przykrymi konsekwencjami gdyż będzie traktowany wobec wierzycieli jak osoba, która przyjęła spadek wprost.

Kategorie
Aktualności

Poświadczenie podpisu

Poświadczenie podpisu

Poświadczenie podpisu przez notariusza świadczy o tym, że osoba podpisana pod dokumentem złożyła podpis własnoręcznie. Do takiego dokumentu notariusz dołącza odpowiednią klauzulę, w której stwierdza tożsamość osoby, która złożyła na nim swój podpis, nadany numer Repertorium, po czym opatruje go pieczęcią urzędową i własnym podpisem. Wszelkie skreślenia lub dopiski naniesione na taki dokument wymagają dodatkowego omówienia w klauzuli.

Przychodząc do kancelarii z dokumentem należy pamiętać, iż podpis na nim jest składany w obecności notariusza. W sytuacji gdy podpis był złożony wcześniej bez obecności notariusza, istnieje możliwość uznania przez osobę, która złożyła podpis, iż jest on własnoręczny, co notariusz zaznaczy na sporządzonym dokumencie. W tej sytuacji również zostaje zachowana forma z urzędowo poświadczonym podpisem.

Notarialne poświadczenie podpisu nie zmienia charakteru całego dokumentu na urzędowy, a jedynie sprawia, że zyskuje on urzędową klauzulę poświadczeniową. Gdy cały dokument ma zyskać taką rangę, konieczne jest sporządzenie go w formie aktu notarialnego.

Co w sytuacji, gdy osoba nie może się podpisać?

W takim przypadku osoba, która nie może złożyć podpisu składa na dokumencie tuszowy odcisk palca, zaś obok tego odcisku inna osoba wpisze imię i nazwisko osoby nieumiejącej lub niemogącej pisać, umieszczając swój podpis.

A gdy osoba, która chce się podpisać nie zna języka polskiego?


W sytuacji, gdy osoba nie zna języka polskiego i do czynności nie jest dołączony przekład na inny znany tej osobie język, notariusz powinien przetłumaczyć akt lub inny dokument osobiście albo przy pomocy tłumacza. Zarówno notariusz jak i tłumacz musi posiadać uprawnienia tłumacza przysięgłego.

Ile to kosztuje?

Poświadczenie podpisu na dokumencie, który jest oznaczony konkretną sumą pieniężną, to 1/10 stawki, która należałaby się, jeśli dokument byłby sporządzony w formie aktu notarialnego, lecz nie więcej niż   300 zł + 23% VAT

Poświadczenie podpisu na pełnomocnictwach i pozostałych dokumentach 20 zł + 23% VAT

Kategorie
Aktualności

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny został wprowadzony do porządku prawnego na mocy ustawy z dnia 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Instytucja Najmu okazjonalnego z roku na rok staje się coraz bardziej powszechnym rodzajem zawierania umów w obrocie wynajmu nieruchomości, ze względu na skuteczniejsze zabezpieczenie właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami, niż ma to miejsce w przypadku zawarcia zwykłej umowy najmu.

W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego jednym z załączników jest oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu. Akt ten jest tytułem egzekucyjnym w rozumieniu art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., który zastępuje proces sądowy zmierzający dopiero do uzyskania tego tytułu egzekucyjnego. Kolejny załącznik to oświadczenie najemcy, w którym wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zatem konstrukcja najmu okazjonalnego umożliwia eksmisję bez uprzedniego postępowania sądowego o nakazanie opróżnienia lokalu, a nadto wyłącza uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego.

Aby doprowadzić do eksmisji, należy zażądać od najemcy opróżnienia przez niego i osoby z nim zamieszkujące wynajmowanego lokalu w określonym, nie krótszym niż 7 dni terminie. Żądanie wymaga formy pisemnej z urzędowo poświadczonym podpisem. W razie bezskutecznego upływu określonego terminu, należy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, a następnie zwrócić się z nim do komornika o eksmitowanie byłego najemcy z lokalu.

Jakie różnice występują w przypadku zawarcia umowy w formie najmu okazjonalnego zamiast zawarcia umowy najmu w zwykłej formie?

  • umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko przez właściciela lokalu będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Osoby fizyczne prowadzące taką działalność lub przedsiębiorcy będą zamiast umowy najmu okazjonalnego zawierać umowy najmu instytucjonalnego
  • umowa najmu okazjonalnego (a także każda zmiana umowy) musi być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności
  • umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas oznaczony nieprzekraczający 10 lat
  • obowiązek zgłoszenia przez Wynajmującego (właściciela lokalu) zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela (w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu). Jeżeli umowa nie zostanie zgłoszona, będzie traktowana jako zwykła umowa najmu
  • dodatkowe załączniki do umowy, m.in.:

– oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji sporządzone w formie aktu notarialnego,

– oświadczenie najemcy zawierające wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać wraz z osobami z nim zamieszkującymi w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego,

– oświadczenie właściciela innego lokalu wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących.

OŚWIADCZENIE NAJEMCY O PODDANIU SIĘ RYGOROWI EGZEKUCJI SPORZĄDZONE W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO

Oświadczenie to stanowi jeden z koniecznych załączników do umowy najmu okazjonalnego. Czynność sprowadza się do złożenia oświadczenia o zobowiązaniu opróżnienia z rzeczy osobistych i wydania najmowanego lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w trybie najmu okazjonalnego, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu ww. umowy.

Do przygotowania oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji należy okazać:

  • podpisaną umowę najmu okazjonalnego
  • stanowiące załącznik do ww. umowy oświadczenie właściciela innego lokalu wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących (oświadczenie to musi zostać podpisanie przez wszystkich właścicieli, np. jeśli właścicielami są małżonkowie na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, oświadczenie musi zostać podpisane przez oboje z nich)
  • dane z dowodu osobistego Najemcy jako osoby która będzie składać oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Na koszty związane z czynnością składają się: taksa notarialna, która wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę oraz koszty wypisów tego dokumentu. Do taksy notarialnej oraz wypisów aktu należy doliczyć podatek VAT.

Poniżej znajduje się przykładowa umowa najmu okazjonalnego wraz z załącznikami – do indywidualnej edycji.

Kategorie
Aktualności

Odrzucenie spadku

Zmarł ojciec. Zostawił same długi. Co zrobić, żeby nie musieć ich spłacać?

Oświadczenie o odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania. Brak oświadczenia spadkobiercy w terminie określonym wyżej jest jednoznaczny z przyjęciem spadku z mocy prawa.
Oświadczenie o odrzuceniu spadku można złożyć przed sądem lub przed notariuszem. Z przyjęcia oświadczenia o odrzuceniu spadku notariusz sporządza protokół w formie aktu notarialnego, który przesyła do sądu spadku wraz z załącznikami. Załącznikiem do protokołu będzie odpis aktu zgonu spadkodawcy albo prawomocne orzeczenie sądowe o uznaniu za zmarłego lub o stwierdzeniu zgonu.

Spadkodawca pozostawił testament. Co to zmienia?
Spadkobierca powołany do spadku zarówno z mocy testamentu, jak i z mocy ustawy może spadek odrzucić jako spadkobierca testamentowy, a przyjąć spadek jako spadkobierca ustawowy. Reguła ta znajdzie zastosowanie tylko wtedy, gdy wskutek odrzucenia spadku przez spadkobiercę testamentowego dojdzie do dziedziczenia z ustawy. Przepis ten nie ma natomiast zastosowania w sytuacji, gdy spadkodawca rozrządził w testamencie tylko częścią spadku. W takich okolicznościach spadkobierca testamentowy, który uczestniczy w dziedziczeniu ustawowym pozostałej części spadku, zachowuje pełną swobodę w kwestii przyjęcia lub odrzucenia spadku z obu tytułów.

Jakie skutki prawne wywołuje złożone oświadczenie o odrzuceniu spadku?
Raz złożonego oświadczenia o odrzuceniu spadku nie można zmienić ani odwołać. Pociąga za sobą definitywne skutki w odniesieniu do spadku dziedziczonego po danym spadkodawcy. Spadkobierca, który spadek odrzucił, zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku, a prawa do spadku, które przysługiwałyby mu, gdyby go nie odrzucił przechodzą na jego zstępnych.

Co w sytuacji, gdy powołanym do dziedziczenia jest małoletni?
Rodzic powinien złożyć wniosek do sądu rodzinnego o zezwolenie na odrzucenie spadku w imieniu małoletniego dziecka. Po otrzymaniu prawomocnego postanowienia, powinien stawić się w kancelarii notarialnej i poprosić o sporządzenie protokołu, zgodnie z którym odrzuci spadek po zmarłym w imieniu małoletniego.

Skąd wynika taka procedura?
Zgodnie z polskim prawem odrzucenie spadku w imieniu małoletniego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka. Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi, iż do takich czynności niezbędne jest zezwolenie sądu opiekuńczego, a czynność prawna dokonana bez takiej zgody jest nieważna. W związku z tym obligatoryjne jest uprzednie uzyskanie sądowego zezwolenia na odrzucenie spadku w imieniu małoletniego.

Ile to kosztuje?
Za sporządzenie protokołu z przyjęcia oświadczenia o odrzuceniu spadku notariusz pobierze kwotę 50 zł + 23%.

Kategorie
Aktualności

Akt poświadczenia dziedziczenia – dziedziczenie ustawowe

Do uzyskania praw do majątku spadkowego należy przeprowadzić postępowanie spadkowe. Można tego dokonać w sądzie albo u notariusza. Zarejestrowany w Rejestrze Spadkowym Akt Poświadczenia Dziedziczenia (tzw. APD) ma skutki prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzenie nabycia spadku.

Jak wygląda poświadczenie dziedziczenia u notariusza?

Osoby zainteresowane poświadczeniem dziedziczenia zgłaszają się do kancelarii notarialnej i przedstawiają notariuszowi stan faktyczny. Notariusz zapyta czy spadkodawca pozostawił testament oraz ustali krąg spadkobierców, ponadto zapyta czy od śmierci minęło 6 miesięcy.

Dlaczego 6 miesięcy ma znaczenie?
Zgodnie z kodeksem cywilnym do 6 miesięcy od daty śmierci spadkobierca ma prawo odrzucić spadek bądź przyjąć spadek wprost z ustawy. W momencie złożenia oświadczenia o odrzuceniu spadku, udział spadkowy, który przysługiwałby spadkobiercy w momencie stwierdzenia nabycia spadku przechodzi na jego zstępnych. Po upływie 6 miesięcy następuje przyjęcie spadku z mocy prawa.
UWAGA! W kancelarii w trakcie czynności muszą stawić się wszyscy spadkobiercy. W przypadku braku takiej możliwości notariusz odmówi jej dokonania bądź zaproponuje sporządzenie protokołu obejmującego projekt protokołu dziedziczenia, który będzie mógł zostać potwierdzony przez nieobecnego spadkobiercę w późniejszym czasie w tej samej lub innej kancelarii.

Jakie dokumenty należy przedłożyć notariuszowi?
Lista potrzebnych dokumentów znajduje się w zakładce Dokumenty.
UWAGA! Akty stanu cywilnego zostają w kancelarii przy oryginale aktu. Nie ma możliwości odebrania ich przez stawających po czynności. Dlatego, jeżeli wiemy, że będą potrzebne nam w przyszłości, należy poprosić w Urzędzie Stanu Cywilnego o dodatkowy egzemplarz. Notariusz może także poświadczyć zgodność takiego odpisu z oryginałem i wydać zainteresowanemu poświadczony dokument. Ma on wówczas moc urzędową taką jak oryginalny odpis.

A co z domem, mieszkaniem?
Notariusz ma obowiązek zawiadomić sąd wieczystoksięgowy o każdej zmianie właściciela nieruchomości. Jeżeli w skład spadku wchodzą nieruchomości lub prawa posiadające założoną księgę wieczystą, których właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym czy też uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu był spadkodawca – notariusz poprosi o numery tych ksiąg. Wówczas w protokole dziedziczenia notariusz opisuje ww. przedmioty, a następnie po zakończeniu czynności przesyła do wydziału ksiąg wieczystych właściwych sądów rejonowych zawiadomienia o zmianie właściciela.

Ile to kosztuje?
W sprawach spadkowych opłaty notarialne wyrażone są kwotowo.

  1. protokół przyjęcia oświadczenia o przyjęciu spadku 50 zł + 23% VAT
  2. protokół poszukiwania testamentu w Notarialnym Rejestrze Testamentów 200 zł + 23% VAT
  3. protokół dziedziczenia 100 zł + 23% VAT
  4. Akt Poświadczenia Dziedziczenia 50 zł + 23% VAT oraz 5 zł tytułem opłaty za rejestrację w Rejestrze Spadkowym
  5. wypisy tych dokumentów 6 zł + 23% VAT za stronę

Sprawy spadkowe nie kończą się jednak w kancelarii notarialnej. Związane jest to chociażby z obowiązkiem zgłoszenia nabytego majątku do Urzędu Skarbowego czy obowiązkiem zgłoszenia zmiany właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Notariusz informuje o tych procedurach, tłumacząc i pomagając w wypełnieniu skomplikowanych formularzy, czego nie uzyskuje się w postępowaniu sądowym.

Kategorie
Aktualności

Umowa darowizny nieruchomości, ustanowienie dożywotniej służebności mieszkania

Umowa darowizny jest umową polegającą na przeniesieniu własności danej nieruchomości przez darczyńcę na rzecz obdarowanego (nabywcy). 

Cechą charakterystyczną umowy darowizny jest jej nieodpłatność.

Umowa darowizny nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Przy sporządzaniu czynności wymagana jest obecność zarówno darczyńcy jak i obdarowanego, lub ich prawidłowo umocowanych przedstawicieli. Z uwagi na to, iż darowizna jest umową, nie ma możliwości aby sporządzono czynność jedynie przy udziale jednej ze stron. Do skuteczności umowy konieczne jest złożenie zarówno oświadczenia darczyńcy o darowaniu nieruchomości, jak i złożenie oświadczenia obdarowanego o przyjęciu tej darowizny.

Z chwilą podpisania umowy darowizny własność nieruchomości przechodzi na obdarowanego. W przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub też lokalu mieszkalnego, darczyńca dla którego darowana nieruchomość jest jednocześnie jedynym domem czy mieszkaniem, powinien zastanowić się nad zabezpieczeniem swoich praw poprzez polecenie ustanowienia osobistej służebności mieszkania.

Służebność ta jest ograniczonym prawem rzeczowym, która uprawnia darczyńcę do dożywotniego zamieszkiwania w budynku/lokalu mieszkalnym. Wpisu tego prawa dokonuje się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, stanowiąc zarazem pewne zabezpieczenie przed dalszą jej sprzedażą, a w konsekwencji pozbawienie siebie prawa do zamieszkiwania w niej. Prawo to przysługuje uprawnionemu do jego śmierci, który w każdej chwili ma możliwość zrzeczenia się tego uprawnienia.

Od darowizny pobierany jest podatek od spadków i darowizn. Natomiast to czy podatek wystąpi, a jeżeli tak to w jakiej wysokości, jest ściśle związane z pokrewieństwem stron umowy i przynależnością do określonych przez ustawodawcę grup podatkowych.

Najpowszechniej zawieranymi umowami są darowizny w kręgu najbliższej rodziny, np. rodzice darują dzieciom, dziadkowie darują wnukom, brat daruje siostrze itd. Darowizny te ze względu na przynależność do tzw. zerowej grupy podatkowej są całkowicie zwolnione od podatku od spadków i darowizn.

W przypadku darowizny pomiędzy osobami należącymi do dalszych grup podatkowych (np. teściowe darują zięciowi [I grupa podatkowa], brat matki daruje jej córce [II grupa podatkowa] lub darowizna pomiędzy osobami obcymi [III grupa podatkowa]), wysokość podatku ustalana jest w oparciu o przynależność do określonej grupy podatkowej – po odliczeniu kwoty wolnej od podatku, które wynoszą: 9.637 zł – I grupa podatkowa, 7.276 zł – II grupa podatkowa, 4.902 zł – III grupa podatkowa. Podstawę opodatkowania stanowi określona przez strony wartość rynkowa darowanej nieruchomości (lub udziału w jej współwłasności).

Szczegółowe kwestie dotyczące podatku od spadków i darowizn zostaną przedstawione w kolejnym artykule.

Podstawą wyliczenia opłat związanych z dokonaniem umowy darowizny jest określenie przez strony wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Na całościowe koszty związane z umową składają się: podatek, jeżeli wystąpił (notariusz jako płatnik ma obowiązek pobrać wyliczony podatek i przekazać go na konto urzędu skarbowego), opłata sądowa (odpowiednio obliczona w zależności od potrzeby dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej, np. wpis własności działki zabudowanej -200 zł, wpis dożywotniej służebności mieszkania – 200 zł, uzupełnienie/sprostowanie opisu nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej – 100 zł). Opłata ta jest pobierana przez notariusza i przekazywana na konto odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego), taksa notarialna (która podlega odpowiedniemu wyliczeniu od wskazanej wartości rynkowej nieruchomości), opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego, koszty wypisów aktu (wypisy otrzymują strony umowy, ponadto wypisy przesyłane są do: Sądu wieczystoksięgowego, gminy i starostwa właściwych ze względu na położenie nieruchomości oraz urzędu skarbowego).

Z uwagi na to, iż jeden z wypisów umowy wysyłany jest przez notariusza do Urzędu Skarbowego, jej strony nie muszą zgłaszać faktu zawarcia umowy we wskazanym urzędzie.

W przypadku pytań lub wątpliwości zachęcamy do kontaktu z Kancelarią.

Ta strona korzysta z ciasteczek. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.